전주지방법원 2026타경30056. 전주시 덕진구 송천동2가 ‘대명궁궐’ 102동 1층 105호, 전용 59.49㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김영숙이며 2014.03.31 매매를 원인으로 2014.06.30 소유권을 취득했고 거래가액은 79,000,000원이었습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 중심 구조가 아니라 선순위 대항력 임차권과 그 포기 확약입니다. 임차권 관련 전입은 2020.12.28, 확정일자는 2020.11.13이고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.12.08입니다. 따라서 원래 구조만 보면 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 이어질 가능성을 검토해야 하지만, 이후 제출된 서면이 그 위험을 해당 임차권에 한해 제거합니다.
다만 이 사건을 ‘인수 0원이니 안전하고 싸다’고 읽으면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 92,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 76,541,666원, 최신 거래는 86,000,000원, 최근 12건 최고 거래도 90,000,000원입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 120.2%이므로, 신건 가격에는 시세 할인이라는 경매의 핵심 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 530-3 대명궁궐아파트 102동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.49㎡ · 철근콘크리트 슬라브 지붕 15층 중 1층 · 복도식 |
| 소유자 | 김영숙 (2014.06.30 소유권이전 · 거래가액 79,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 72,952,985원 |
| 말소기준 | 2023.12.08 갑구 8번 압류 · 권리자 국 · 처분청 도봉세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 확약이 승부를 바꿨다
임차권 관련 전입신고일은 2020.12.28, 최초 확정일자는 2020.11.13으로, 말소기준 압류일인 2023.12.08보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금에 대한 대항력 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다. 임차권등기는 2025.01.06 접수됐고 보증금은 71,000,000원입니다.
| 신고·권리자 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 처리 대상 · 실제 임차인에서 제외 | 71,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계·양수 관계 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 제공된 임차권 신고는 보증기관 처리 대상으로 분류돼 실제 임차인의 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 또한 2026.04.14 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 임차권자 한국토지주택공사의 양수인으로서, 우선변제 배당 후 남는 잔여 보증금에 대한 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 서면을 제출했습니다.
② 시세 비교 — 권리는 풀렸지만 가격은 풀리지 않았다
대명궁궐은 525세대, 1992.02.19 사용승인 단지이고 대상 면적은 전용 59.49㎡입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 동일 면적 거래를 우선해야 합니다. 제공된 최근 거래 12건의 평균은 76,541,666원이며 현재 최저가 92,000,000원은 그 평균의 120.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.49㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 2026.09 | 59.49㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2026.09 | 59.49㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 59.49㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 59.49㎡ | 6 | 82,500,000원 |
| 2026.08 | 59.49㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 59.49㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.08 | 59.49㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.49㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.49㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2026.05 | 59.49㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.49㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.49㎡ | 12건 | 76,541,666원 |
최근 12건의 범위는 59,000,000원~90,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 86,000,000원이고, 최근 12건 최고가는 90,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 92,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 최고 거래보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 71,000,000원 | 71,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 72,952,985원 | 18,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 71,000,000원이 전액 우선변제되고, 서울보증보험 주식회사 청구액 72,952,985원 중 18,944,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당액은 54,008,985원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 92,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 73,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,880,000원 | 13,579,840원 | 0원* |
* 2회 유찰 시 배당 계산상 13,579,840원이 미배당 인수액으로 산출되지만, 2026.04.14 제출된 잔존 보증금 청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 서면을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며 전용 59.49㎡, 15층 건물의 1층 105호입니다.
- 주위환경. 용서초중학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·학교·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 슬라브 지붕 구조이며 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 812,300원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 아파트로 제시돼 있습니다.
- 단지 거래. 525세대, 1992.02.19 사용승인 단지로 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 최근12개월 평균은 76,541,666원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.14 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본 서류에서 확인하세요.
- 확약 범위 구분. 해당 확약은 한국토지주택공사 임차권 및 그 양수 관계에 관한 것입니다. 별도 임차인·점유자가 있다면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 92,000,000원은 최근12개월 평균 76,541,666원의 120.2%이고 최신 거래 86,000,000원 및 최근 최고 90,000,000원보다 높습니다.
- 1층 가격 반영. 대상 호수는 1층이며 최근 동일 면적 1층 거래로 71,000,000원이 확인됩니다. 층 차이를 응찰가에 반드시 반영해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 2,056,000원, 보증금 우선변제 71,000,000원, 신청채권자 18,944,000원 기준입니다. 실제 조세·배당 순위는 원본 배당자료를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 첫인상은 대항력 있는 임차권 때문에 복잡해 보이지만, 2026.04.14 제출된 포기·말소 동의 서면이 핵심 리스크를 크게 바꿉니다. 해당 임차권의 미배당 보증금이 생기더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권과 대항력을 포기했기 때문에, 제공된 자료 기준 실질 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 결론은 권리만으로 끝나지 않습니다. 신건 최저가이자 현재 실질취득액인 92,000,000원은 최근12개월 동일 면적 평균 76,541,666원의 120.2%입니다. 최신 거래 86,000,000원, 최근 최고 90,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘경매라서 싸다’고 평가하기 어렵습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 승부처는 권리보다 응찰 가격입니다.
