전주지방법원 2026타경30174. 효자동1가 거마평로 189-19에 있는 다가구주택과 토지입니다. 감정평가상 1층은 계단실 및 주차장, 2~4층은 다가구주택 13호로 이용 중이며, 토지는 360㎡입니다. 권리의 출발점은 2018.05.10 전주덕진신용협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 60,000,000원 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정·압류·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순한 단독 점유 주택이 아닙니다. 여러 호실의 임차권등기와 주거 점유자가 함께 존재합니다. 확인된 임차권등기 임차인들은 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 전입일·보증금 자체가 확인되지 않은 점유자가 별도로 존재합니다. 따라서 등기만 보고 권리검토를 끝내기보다는 각 호실의 실제 점유·전입·보증금 현황을 최종 확인하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30174 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 431-43 1동 · 전북특별자치도 전주시 완산구 거마평로 189-19 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 계단실 및 주차장 · 2~4층 다가구주택 13호 |
| 소유자 | 김영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 1,221,001,800원 / 1,221,001,800원 (신건) |
| 신청채권액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 360㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 465,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.05.10 근저당
말소기준권리는 을구 1번 전주덕진신용협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 을구 2번 근저당권 60,000,000원도 같은 날 설정됐고, 이후 등기된 박지원·김미란·김수현·문하영·봉찬민·양아름·김미림·한수윤의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 전입으로 정리되어 대항력이 없습니다. 갑구의 김미란 강제경매개시결정, 국 압류, 박지원 강제경매개시결정, 한국투자저축은행 가압류, 전주덕진신용협동조합 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 확인된 임차권은 후순위, 미상 점유는 보완 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지원 | 2021.10.28 | 2021.10.15 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김미란 | 2021.06.07 | 2021.06.08 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수현 | 2021.08.30 | 2021.08.18 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문하영 | 2022.12.14 | 없음 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 봉찬민 | 2023.11.09 | 없음 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양아름 | 2020.03.12 | 2020.03.12 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김미림 | 2023.11.09 | 2023.11.09 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한수윤 | 2023.07.24 | 2023.07.21 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김시영 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최리안 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 유리 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이병훈 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김서현 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박시만 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
박지원과 김미란은 등기부상 경매개시결정 채권자로도 등장합니다. 이 두 임차인에 대해서는 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다. 다만 현재 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,221,001,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,610,018원 |
| 1. 근저당 · 전주덕진신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전주덕진신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김미란 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 박지원 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 9,621,025원 | 9,621,025원 |
| 6. 경매개시결정 · 전주덕진신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 386,770,757원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 총 청구액 819,621,025원이 전액 배당되고, 386,770,757원이 잔여로 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 1층은 계단실 및 주차장, 2~4층은 다가구주택 13호로 이용 중입니다.
- 입지. 서전주중학교 남동측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·일부 미개발 나대지가 혼재하는 간선도로 후면부 주거지대입니다.
- 교통. 주변에 간선도로 및 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 접근성 및 대중교통여건은 무난합니다.
- 설비. 급배수시설, 도시가스 난방설비, 위생시설, 승강기시설 및 태양광설비가 있습니다.
- 토지. 360㎡의 대지로 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 465,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 평가명령서상 기호3 토지는 2018.05.09 기호2 토지와 합병되어 멸실됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 최우선 확인. 김시영·최리안·유리·이병훈·김서현·박시만의 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자를 확인해야 대항력·승계 여부를 확정할 수 있습니다.
- 각 호실 점유 대조. 2~4층이 다가구주택 13호로 이용되는 건물이므로 현황조사와 실제 점유자를 호실별로 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 임차인. 확인된 임차권등기 임차인들은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 배당요구·배당관계는 최종 배당표와 다시 대조해야 합니다.
- 박지원·김미란 관계 확인. 두 사람은 임차인과 등기부상 경매개시결정 채권자에 함께 등장하므로 실제 임대차관계 및 채권관계를 확인하세요.
- 배당표 한계. 제시된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 소유자 잔여액과 실제 채권자 배당액은 변동할 수 있습니다.
- 등기 원본 재확인. 2018.05.10 근저당권은 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
맺으며 — “명세서상 인수 없음”과 “확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기구조만 보면 말소기준이 명확하고, 확인된 임차권등기 임차인들도 모두 후순위여서 권리관계의 큰 틀은 정리돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 표시하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 다가구주택은 호실별 점유 확인이 권리분석의 핵심입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 남아 있으므로 이들을 대항력 없음으로 뭉뚱그릴 수 없습니다. 특히 이번 사건은 2~4층 13호가 사용 중인 다가구주택입니다. 따라서 결론은 “등기상 큰 인수권리는 없지만, 미상 점유를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 신건 최저가 1,221,001,800원에 응찰하기 전에 각 호실의 전입·보증금·실점유를 확정하는 것이 우선입니다.
