광주지방법원 2026타경50330. 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 1118-4의 토지와 공장 이용 건물입니다. 감정평가상 본건은 고흥청정식품단지 내 공업지대에 있고, 토지는 공장용지 3,069.1㎡입니다. 현재 소유자는 농업회사법인거영주식회사로, 2025.07.01. 소유권을 이전받은 날 중소벤처기업진흥공단 앞으로 채권최고액 756,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 농협은행 주식회사, 주용필, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관), 중소벤처기업진흥공단, 전남신용보증재단의 가압류가 순차적으로 붙었고 2026.03.09. 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 별도 확인 없이 점유·임차관계까지 “없다”고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50330 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 1118-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 · 3,069.1㎡ · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인거영주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 845,890,710원 / 845,890,710원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 642,140,246원 |
| 말소기준 | 2025.07.01. 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 · 채권최고액 756,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
기존 등기 중 2012년 고흥군 근저당, 2023년 국민은행 근저당 등은 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 출발점은 2025.07.01. 중소벤처기업진흥공단 근저당입니다. 이후 발생한 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 845,890,710원, 그러나 시세 비교 자료 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 845,890,710원으로 0회 유찰 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 845,890,710원 | 835,031,803원 | 508,414,240원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 676,712,568원 | 667,545,442원 | 675,900,601원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 541,370,054원 | 533,556,353원 | 809,889,690원 |
유찰될수록 매각가와 채권자 배당액은 함께 낮아지고 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 642,140,246원에 대해 시뮬레이션상 중소벤처기업진흥공단 배당액이 756,000,000원으로 표시돼 있으나, 이는 배당표가 근저당 채권최고액 756,000,000원 기준으로 계산된 구조입니다. 2회 유찰 시에는 중소벤처기업진흥공단 배당액이 533,556,353원으로 내려가 신청채권 청구액보다 부족해지는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 845,890,710원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,858,907원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,085,211원 | 10,085,211원 |
| 4. 가압류 · 주용필 | 355,781,123원 | 68,946,592원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 90,766,898원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,812,811원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,343,446,043원 중 채권자 예상배당은 835,031,803원, 미배당은 508,414,240원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 공장으로 이용중이며, 일반철골조 판넬지붕 단층 공장입니다.
- 입지. 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 소재 고흥청정식품단지 내에 위치하고, 주위는 중소규모 공장과 공업나지가 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,069.1㎡, 공업용, 평지, 세로장방형, 소로한면이며 공시지가는 66,700원/㎡입니다.
- 용도지역·계획. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 농공단지(동강농공단지)이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 수목. 지상 향나무 등 수목은 토지와 일괄로 평가됐습니다.
- LPG저장탱크. 지상 LPG저장탱크는 타인소유로 평가에서 제외됐고 매각에서도 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대관계를 원본 자료와 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만 LPG저장탱크는 제외됩니다. 포함·제외 대상의 현황을 실제 물건과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 시세가 없으므로 감정가 845,890,710원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 권리 기준일. 말소기준은 2025.07.01. 중소벤처기업진흥공단 근저당이며 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 676,712,568원, 2회 유찰 시 541,370,054원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 실제 점유·시설 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2025.07.01. 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 난도는 권리보다 실물과 가격에서 올라갑니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 시세를 검증할 비교 실거래도 없습니다. 여기에 제시외 건물은 포함되지만 타인소유 LPG저장탱크는 제외되는 매각 범위가 있습니다. 따라서 신건 845,890,710원에서의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인 전까지 보류”가 적절합니다.
