전주지방법원 2026타경30254. 김제시 공덕면 황산리 982-1의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층이고 단독주택으로 이용 중이며, 감정서상 제시외 건물 ㉠인 보일러실 및 창고도 매각에 포함됩니다. 토지는 610㎡의 ‘대’이고 생산관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
등기상 핵심은 간단합니다. 2022.02.21. 설정된 이리평화새마을금고 근저당 194,350,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 삼성카드 가압류 12,510,047원과 2026.03.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 김형태 근저당과 가압류들도 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 982-1 · 황상3길 165-24 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 610㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이나라 · 2021.11.30. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 305,772,440원 / 305,772,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리평화새마을금고 / 134,131,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠(보일러실 및 창고) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 별도 점유자의 보증금·전입·확정일자를 전제로 대항력을 단정할 자료는 없습니다. 입찰 전 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 비교 — 시세 할인 여부는 단정하지 않는다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 305,772,440원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 “신건 최저가가 감정가와 같으니 싸다”는 식의 판단도 하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 305,772,440원 | 0원 | 93,831,579원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,617,952원 | 0원 | 33,533,254원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,694,361원 | 14,705,407원 | 0원 |
1회 유찰 가정인 244,617,952원까지는 제시된 채권 206,860,047원이 모두 배당되는 구조이고, 2회 유찰 가정인 195,694,361원에서는 집행비용 반영 후 채권자 미배당이 14,705,407원 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,772,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,080,814원 |
| 1. 근저당 · 이리평화새마을금고 | 194,350,000원 | 194,350,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,510,047원 | 12,510,047원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,831,579원 |
현재 회차 가정에서는 제시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 93,831,579원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 공덕면 황산리 ‘외항마을’ 남동측 인근으로, 신규 택지가 조성된 지대에 단독주택·주거나지·농경지·임야·태양광발전소 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근 간선도로와 진입로를 통해 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본 급배수 위생설비와 보일러 난방설비가 돼 있습니다. 제시외 ㉠은 보일러실 및 창고입니다.
- 토지. 610㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 생산관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 21,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 물건이고 주변이 주택뿐 아니라 농경지·임야·태양광발전소 등이 혼재한 입지이므로, 매수층과 개별 토지 이용가치를 중심으로 가격을 따져야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 확인. 현재 최저가 305,772,440원이 실거래 대비 저렴한지 판단할 비교자료가 없으므로, 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 매각 제외물 확인. 공작물·수목·조경석 등은 매각에서 제외됩니다. 위치·규모와 토지 사용에 실제로 어느 정도 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 감정서상 ㉠ 보일러실 및 창고는 일괄매각에 포함됩니다. 매각 제외물과 포함 물건을 현장에서 명확히 구분해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 재확인하세요.
- 토지이용 제한. 생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등의 조건이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 가정에서 채권 미배당 14,705,407원이 생기더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 보류”
이 사건의 장점은 권리관계가 비교적 명료하다는 점입니다. 말소기준인 2022.02.21. 이리평화새마을금고 근저당 이후 권리는 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 그것이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 최저가 305,772,440원을 비교할 실거래 기준이 없고, 매각에서 제외되는 공작물·수목·조경석 등이 토지 이용을 제약할 경우 별도 가치 저하가 발생할 수 있습니다. 권리는 합격이지만, 가격과 현장 이용성은 반드시 따로 검증해야 하는 물건. 이 사건의 핵심은 그 두 항목을 섞지 않는 데 있습니다.
