전주지방법원 2026타경30291. 전주시 완산구 효자동3가 1654-12의 토지와 제1종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용되는 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2012.12.26. 정읍애신용협동조합 근저당 390,000,000원입니다. 현재 확인되는 김원규의 전입 2021.02.23., 한국토지주택공사 관련 전입 2022.09.30., 전용엽의 전입 2021.07.02.은 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
반면 정환기는 주민등록일자가 확인되지 않고, 이은주·서규범·최진도 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 명시되어 있지만, 다가구주택은 호실별 점유관계가 권리분석의 핵심이므로 신건 입찰 전 각 점유자의 전입세대·임대차관계 원본을 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1654-12 · 척동3길 26-16 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 |
| 토지 | 274.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 성미경 |
| 감정가 / 최저가 | 982,910,100원 / 982,910,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 95,067,122원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만, 점유 확인은 별개
말소기준인 정읍애신용협동조합 근저당은 2012.12.26. 설정됐습니다. 이후 현재 등기된 한국토지주택공사·김원규·정환기의 임차권과 서울보증보험의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2018년 박대한 전세권, 2020년 민경용·박아영 임차권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2022.09.30 / 2022.10.14 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 김원규 중복신고 · 배당요구 있음 |
| 김원규 | 2021.02.23 / 2021.01.22 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026.06.16 |
| 정환기 | 전입일 미상 / 2022.08.29 | 30,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2026.03.30 |
| 이은주 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서규범 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최진 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전용엽 | 2021.07.02 / 2021.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 배당요구 2026.04.01 |
한국토지주택공사는 김원규 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 중복 계산하지 않습니다. 임차권 경정등기는 김원규 임차권의 도면 경정으로 별도 임차인으로 세지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가만 확인
이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 982,910,100원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 없고, 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 982,910,100원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 786,328,080원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 629,062,464원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 세 회차 모두 기존 계산 대상 채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 미상 점유자의 권리관계를 확정한 결과도 아닙니다. 따라서 위 0원은 현재 배당모형의 값이지 미상 임차관계까지 포함한 법률상 최종 인수액 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 982,910,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,229,101원 |
| 1. 근저당 · 정읍애신용협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 95,067,122원 | 95,067,122원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 485,613,877원 |
배당모형상 채권 총액 485,067,122원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 485,613,877원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주홍산초등학교 북측 인근이며, 주변은 주택 등이 혼재하는 성숙 중인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 천잠로 등이 있어 간선도로 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층으로 외벽은 벽돌노출쌓기 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 장판·타일 등, 창호는 새시창 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 274.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 703,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4명부터 확인. 정환기·이은주·서규범·최진의 전입일·보증금·실제 점유 호실을 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 90,000,000원은 김원규 보증금 승계분이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 다가구주택 특성. 실제 임차인이 6명인 만큼 개별 호실의 점유·명도·보증금 관계를 한꺼번에 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적 접근. 직접 비교할 실거래 시세가 없어 982,910,100원의 신건 가격이 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물은 일괄매각입니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 임차관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 확인”
이 사건은 말소기준권리가 2012.12.26.로 오래됐고 현재 등기된 임차권들은 모두 그 뒤에 설정되어 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 매각물건명세서 역시 인수권리를 해당사항 없음으로 정리합니다. 그러나 다가구주택에서 실제 임차인 6명이 확인되고, 이 가운데 정환기·이은주·서규범·최진은 대항력 판단에 필요한 전입일 또는 보증금 정보가 충분하지 않습니다.
따라서 이 물건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고 끝내기보다는 “명세서상 인수권리는 없지만, 미상 점유 4명의 권리와 명도를 확인한 뒤 입찰해야 하는 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 982,910,100원의 가격 경쟁력에는 별도 가점을 줄 수 없습니다. 등기상 말소관계는 양호하지만, 임차관계 확인 부담 때문에 신건 즉시입찰은 보수적으로 접근할 사건입니다.
