광주지방법원 2026타경50436. 순천시 조곡동 금강메트로빌 102동 13층 1302호, 전용 84.67㎡대 아파트입니다. 소유자 박성진은 2017년 7월 18일 매매를 원인으로 거래가 97,200,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2022년 2월 28일 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 52,800,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 페퍼저축은행 근저당권 99,600,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 이력에는 2007년 순천시 압류가 있으나, 2009년 임의경매 매각 당시 2번 압류·3번 압류·4번 가압류·5번 임의경매개시결정이 함께 말소된 사실이 등기되어 있습니다. 따라서 현재 분석에서 그 과거 압류를 별도의 매수인 인수권리로 중복 계산할 사안은 아닙니다. 현재 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50436 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조곡동 566 금강메트로빌 102동 13층1302호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 84.67㎡대 · 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 박성진 (2017.07.18. 매매 · 거래가 97,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 134,569,020원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.02.28. 페퍼저축은행 근저당권 52,800,000원이고, 같은 날 뒤이어 접수된 99,600,000원 근저당과 2025년의 신용보증기금 90,000,000원, 순천광양축산업협동조합 27,612,930원, 국민은행 10,076,467원의 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
금강메트로빌 동일 면적 84.67㎡의 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 116,416,666원, 최신 거래는 2026년 4월 116,000,000원입니다. 현재 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.0%로, 평균보다 18,583,334원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.67㎡ | 3 | 116,000,000원 |
| 2026.03 | 84.67㎡ | 18 | 128,500,000원 |
| 2026.03 | 84.67㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 84.67㎡ | 11 | 107,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 11 | 112,500,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 116,416,666원 |
최근 거래 범위는 107,000,000원~135,000,000원이며, 현재 경매 최저가 135,000,000원은 이 12건 중 최고 거래가와 같은 금액입니다. 특히 최신 거래 116,000,000원보다 19,000,000원 높기 때문에 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 99,600,000원 | 79,510,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 순천광양축산업협동조합 | 27,612,930원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,076,467원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 280,089,397원 중 예상 배당액은 132,310,000원이며, 미배당액은 147,779,397원입니다. 다만 이 미배당 채권은 배당 부족분을 보여주는 것이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 147,779,397원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 174,401,397원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 195,644,597원 | 0원 |
현재 1.35억원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 108,000,000원, 2회 유찰 시에는 86,400,000원입니다. 권리구조상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있어, 이 물건은 권리보다 입찰가격을 어디에 두느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조곡동 봉화터널 북서측 인근. 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스경사지붕 20층 건물 내 13층 1302호이며, 가스보일러 개별난방·도시가스·승강기 등 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 금강메트로빌 717세대, 2004.06.07 준공. 동일 면적 84.67㎡ 거래 표본이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역, 근린공원 저촉, 중로3류 접합, 중점경관관리구역. 공시지가 554,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 116,416,666원의 116.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.04 거래는 116,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 19,000,000원 높습니다.
- 권리 원본 재확인. 2009년 경매로 과거 압류·가압류·경매개시결정이 말소된 이력과 2022년 페퍼저축은행 근저당 접수순위를 등기 원본에서 재대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 현장 점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 세금 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022년 페퍼저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리들이 소멸하는 구조여서 현재 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다.
하지만 신건 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 116,416,666원의 116.0%이고, 최신 거래 116,000,000원보다도 높습니다. 최근 12건의 최고 거래가 역시 135,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세 대비 저렴한 경매’로 볼 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 가격 메리트가 실제로 생기는지 유찰 후 회차와 당시 실거래를 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
