광주지방법원 2026타경50461. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 27층 2704호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 등기부에는 2022년 민간임대주택 등기와 나인주 씨의 주택임차권이 확인됩니다. 이 사건의 말소기준은 2026.04.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 나인주 씨의 주민등록·점유개시는 2022.11.28.로 그보다 훨씬 앞서며, 확정일자는 2022.11.01.입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 봐야 하고, 배당으로 전액 회수하지 못하는 보증금은 매수인 인수위험으로 이어집니다.
현재 회차에서는 사정이 다릅니다. 매각가를 최저가 308,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 5,112,000원을 먼저 제외한 뒤 나인주 씨에게 보증금 225,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 내려간다고 항상 유리해지는 구조는 아닙니다. 제공 시나리오상 1회 유찰가 246,400,000원까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰가 197,120,000원에서는 보증금 중 31,439,680원이 미배당되어 매수인이 떠안게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 27층 2704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 27층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.07. 등기 · 2020.04.28. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 현재는 0원 인수, 유찰 후엔 달라진다
핵심은 순서입니다. 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2026.04.08. 강제경매개시결정입니다. 반면 나인주 씨는 2022.11.28.부터 주민등록과 점유를 갖췄고, 2024.10.14. 임차권등기명령에 따른 주택임차권 등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서상 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사합니다. 따라서 배당이 충분한 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 배당이 부족해지는 순간 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나인주 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.28 | 2022.11.01 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 시 승계 |
③ 가격 판단 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지로 확인되며, 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.8회입니다. 다만 현재 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가·최저가 308,000,000원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 유찰 후 가격만 낮아지는 단순 구조가 아닙니다. 2회 유찰 시 명목 최저가는 197,120,000원으로 떨어지지만, 대항력 임차인 미배당분 31,439,680원이 붙어 제공 시나리오상 실질취득은 228,559,680원이 됩니다. 이는 보증금 225,000,000원 수준에 수렴하는 구조로, 유찰률만 보고 할인폭을 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 나인주 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 77,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 나인주 씨 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 225,000,000원 중 77,888,000원이 배당되고 147,112,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주상혼용지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있고 동측으로 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 27층. 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 확인됩니다.
- 규제. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 수하임2차 176세대, 2022.10.31. 준공. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 후를 분리. 308,000,000원에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 31,439,680원 인수가 발생합니다. 회차별 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 대항력 임차인 잔존보증금 확인. 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지는 구간에서는 배당 부족분이 매수인에게 승계될 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 현재 확인 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 308,000,000원이 시세보다 싼지는 확인되지 않습니다.
- 미납관리비. 2026.04.14. 기준 미납관리비가 1,682,030원으로 기재되어 있습니다. 부담 범위와 이후 증가분을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 등기 및 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·관리비 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실보다 낙찰가에 따라 인수액이 달라진다는 것입니다. 현재 신건 최저가 308,000,000원에서는 나인주 씨 보증금 225,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 31,439,680원이 미배당으로 남아 매수인의 실질취득이 228,559,680원으로 올라갑니다.
한편 현재 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 308,000,000원의 가격 경쟁력을 객관적으로 판단하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “신건은 인수 0원이라 권리상 가능하지만, 가격 메리트는 확인 전까지 보류”가 가장 정확한 결론입니다. 유찰을 기다린다면 명목 최저가가 아니라 미배당 보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
