전주지방법원 2024타경2263. 익산시 인화동1가 72-10 소재의 영업소·주택 및 토지 물건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(4)는 영업소, 기호(6)은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 185.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 권리분석의 기준점은 2012년 우리은행 근저당권이고, 그 뒤 설정된 우리은행 근저당 2건과 신용보증기금, 한국무역보험공사, 서울보증보험의 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 유형이 아닙니다. 현재 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 지표가 없으므로 감정가와 최저가만 보고 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”라고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없기 때문에 최저매각가와 같은 576,753,440원이며, 가격 경쟁력은 별도의 현장·거래사례 검증이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경2263 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 72-10 · 익산대로8길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(4) 영업소 · 기호(6) 주택 |
| 토지 | 185.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양용호 |
| 감정가 / 최저가 | 576,753,440원 / 576,753,440원 (신건) |
| 청구금액 | 400,470,983원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 확인된 임차인이 없으므로 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2012.10.31. 설정된 우리은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 우리은행의 2013년 근저당권 2건과 2024년 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 576,753,440원, 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 576,753,440원입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정하면 실질취득액도 576,753,440원입니다.
그러나 이 물건은 영업소·주택과 토지가 결합된 유형이고 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 신건이라는 이유만으로 “감정가가 곧 시세”라고 볼 수 없고, 반대로 토지가 포함됐다는 이유만으로 저평가라고 볼 수도 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 576,753,440원 | 1,656,414,094원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 461,402,752원 | 1,770,611,276원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 369,122,201원 | 1,861,845,510원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 회차별 가격이 시장가보다 유리한지는 실거래·임대수익·토지가치 비교 없이는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 576,753,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,167,534원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,375,000,000원 | 88,585,906원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,225,000,000원 중 채권자 예상배당은 568,585,906원, 미배당은 1,656,414,094원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이일여자고등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 기호(4)는 영업소, 기호(6)은 주택으로 이용 중입니다. 주택 부분에는 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 185.1㎡의 대지로, 주상용·평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 291,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 건축물. 기호(4)는 목조 기와지붕 단층, 기호(6)은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 576,753,440원을 기준으로 인근 주상용 토지와 영업소·주택 거래사례를 별도 대조해야 합니다.
- 복합 이용 확인. 영업소와 주택이 함께 있는 물건이므로 실제 각 부분의 면적·상태·수익 가능성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 1,656,414,094원은 채권자 측 부족액이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 재확인. 2026.02.03. 회생절차 관련 등기가 말소된 이력이 있으므로 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 2012.10.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시등기는 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없고 예상 인수액도 0원이라 권리분석만 놓고 보면 구조가 명확합니다.
반면 현재 최저가 576,753,440원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 영업소와 주택이 결합된 건물과 185.1㎡ 토지가 함께 매각되는 형태인데 비교 실거래가 없으므로, 현재 자료만으로 저가 매수라고 결론 내릴 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 신건 가격은 보수적으로 검증”입니다.
