광주지방법원 2026타경50468. 순천시 가곡동 398-5, 토지 202.0㎡와 주택으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 홍은지이고, 말소기준권리는 2016.02.29 주식회사신한은행 근저당권 70,800,000원입니다. 그 뒤 여수한려새마을금고 근저당 24,000,000원, 국세·지방세 압류, 전남신용보증재단 및 신한은행 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒷순위 권리가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 홍호의 전입일은 2015.12.29로, 말소기준권리보다 먼저입니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인되기 전까지는 매수인의 실질 인수액과 실질취득가도 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50468 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 가곡동 398-5 · 신용길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2-가 주택, 기호2-나 방으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 202.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 250,100원/㎡ |
| 소유자 | 홍은지 |
| 감정가 / 최저가 | 169,103,570원 / 169,103,570원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수한려새마을금고 / 10,275,140원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2016.02.29 신한은행 근저당권입니다. 2020.03.31 여수한려새마을금고 근저당권, 2023년 이후 압류·가압류, 2026.04.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.25 개시됐던 별도 임의경매는 2024.07.09 등기말소돼 이미 정리된 상태입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍호 | 2015.12.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 확인 대상 1명입니다. 선순위 전입일 자체는 분명하지만 보증금과 확정일자가 없으므로, 매수인에게 승계되는 금액은 산정할 수 없습니다. 보증금이 확인된 뒤에야 낙찰가와 배당 가능액을 비교해 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
③ 특수권리·물적 리스크 — 법정지상권과 경계가 핵심
④ 예상배당표 (매각가 169,103,570원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,167,450원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 70,800,000원 | 70,800,000원 |
| 2. 근저당 · 여수한려새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 12,946,946원 | 12,946,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,189,174원 |
현재 회차 계산상 채권자는 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 홍호의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당·매수인 승계 가능액도 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 169,103,570원 | 117,746,946원 | 0원 | 48,189,174원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 135,282,856원 | 117,746,946원 | 0원 | 14,841,950원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 108,226,284원 | 105,911,116원 | 11,835,830원 | 0원 |
회차가 내려가면 등기상 후순위 채권의 미배당은 늘어날 수 있지만, 그 사실만으로 매수인 인수액이 늘어난다는 뜻은 아닙니다. 반대로 이 사건에서는 등기상 배당표 밖에 있는 선순위 전입자의 보증금이 실질취득가를 좌우할 수 있으므로, 유찰가보다 임대차관계 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 가곡동 신기공원 남동측 인근으로, 주위는 단독주택과 주거나지 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 이용. 기호2-가는 주택, 기호2-나는 방으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며 소로2류 저촉, 가축사육 제한구역, 상대보호구역입니다.
- 토지 상태. 공부상 지목은 대이지만 남측 일부가 현황 도로로 보이고, 토지 형상은 사다리형·평지입니다.
- 건물. 기호2-가는 목조 기와지붕 단층, 기호2-나는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍호 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해야 매수인 승계액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물 ㄷ·ㄹ·ㅋ·ㅌ의 소유관계와 토지사용권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하고 일부 건물이 경계를 넘을 가능성이 있어 정밀 측량이 핵심입니다.
- 현황 도로 부분 확인. 토지 남측 일부가 현황 도로로 보이는 부분의 실제 이용범위와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 예상 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리관계 확인이 먼저”
이 사건은 신건이고 최저매각가도 감정가 169,103,570원 그대로지만, 가격 판단을 서두를 단계가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2015.12.29 전입자 홍호의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 아직 열려 있고, 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 가능성, 경계 불분명, 인접 토지 침범 가능성까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점만으로 안전형 사건으로 볼 수 없으며, 임대차 보증금·제시외 건물 소유관계·측량 결과를 확인하기 전에는 입찰가 상한 자체를 정하기 어렵습니다.
