전주지방법원 2024타경2904. 군산시 수송동 839-1의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 247.2㎡의 대지이고, 감정평가상 건물은 1층 일반음식점, 2·3층 다가구주택 각 5가구, 4층 다가구주택 1가구, 옥탑1층 계단실로 이용되고 있습니다. 소유자는 정영구·정제표가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2019년 4월 4일 설정된 우리신용협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 6명 역시 모두 이 날짜 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경2904 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 839-1 · 동수송8길 23 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2,3층 다가구주택(현황 각 5가구) · 4층 다가구주택(1가구) |
| 토지 | 대 · 247.2㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 정영구 2분의 1 · 정제표 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 893,944,800원 / 438,033,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 276,507,837원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 부산은행 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2015년 4월 30일 정제표·정영구가 각 2분의 1 지분으로 취득한 구조입니다. 말소기준은 2019.04.04. 을구 6번 우리신용협동조합 근저당권 240,000,000원이며, 2020년·2021년·2023년 추가 근저당, 부산은행 근저당 330,000,000원, 대한축산유통 근저당 300,000,000원, 2024년의 가압류와 압류 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 / 임대조건 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 강문수 | 보증금 미상 | 2021.08.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조경미 | 보증금 미상 | 2022.09.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재남 | 보증금 미상 | 2023.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종한 | 보증금 미상 | 2023.03.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종휘 | 보증금 미상 | 2023.09.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경호 | 1층 127.88㎡ · 보증금 10,000,000원 · 월 1,100,000원 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
6명 모두 말소기준일인 2019.04.04.보다 전입신고가 늦어 대항력은 없습니다. 김경호의 임대조건은 보증금 10,000,000원·월 1,100,000원으로 확인되지만, 나머지 5명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 미상 자체를 인수 위험으로 확대해 해석할 사안은 아니지만, 실제 인도·명도 과정에서는 다수 점유자를 각각 확인해야 하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
감정가는 893,944,800원, 현재 최저매각가는 438,033,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 일반음식점과 다가구주택이 혼합된 건물이고 2·3층 현황과 공부가 달라, 단순 감정가 할인율보다 현황·건축물대장 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 438,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,330원 |
| 을구 6번 근저당권 · 우리신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 우리신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 우리신용협동조합 | 96,000,000원 | 47,252,670원 |
| 을구 11번 근저당권 · 우리신용협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 81,722,215원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사대한축산유통 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 121,392,884원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행주식회사 | 30,537,860원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,156,121원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 전북신용보증재단 | 6,187,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,544,996,704원 중 예상 배당액은 431,252,670원, 미배당은 1,113,744,034원입니다. 현재 회차에서 경매개시 채권자 부산은행의 예상 배당은 0원이나, 해당 근저당권은 말소기준 이후 권리이므로 배당 부족분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 수송동 수송택지개발지구 내에 위치하며, 인근은 근린생활시설·아파트·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내권 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2·3층 다가구주택 각 5가구, 4층 다가구주택 1가구, 옥탑1층 계단실입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층이며 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·가정용 태양광발전설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 지목 대, 면적 247.2㎡, 공시지가 775,100원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건축물대장 확인. 2·3층이 공부상 각 1가구, 현황 각 5가구로 사용돼 위반건축물로 등재된 부분의 시정 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 다수 점유 확인. 현황조사·매각물건명세서에 6명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도 범위와 점유 상태는 개별 확인이 필요합니다.
- 1층 임대관계. 김경호는 1층 127.88㎡, 보증금 10,000,000원, 월 1,100,000원으로 확인됩니다.
- 매각 제외 컨테이너. 토지 위 이동 가능한 컨테이너 1기는 매각에서 제외되므로 현장 위치와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2019.04.04. 우리신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 전입자 6명도 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 단순하지 않습니다. 1층은 일반음식점, 상층은 다가구주택으로 이용되고, 특히 2·3층은 공부와 현황이 달라 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 여기에 다수 점유와 매각 제외 컨테이너까지 있어 권리 안전성만으로 입찰을 결정하기 어려운 사건입니다. 현재 최저가 438,033,000원이 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실거래 시세가 없는 만큼, 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 위반건축물·점유·현황을 얼마나 정확히 확인하고 가격에 반영하느냐입니다.
