광주지방법원 2026타경50475. 광양시 중동 수하임2차 202동 19층1901호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 등기부에는 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐으나 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.04.10 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
핵심은 임차인입니다. 이강우는 보증금 222,000,000원, 주민등록일 2022.12.07, 확정일자 2022.11.23의 임차권자로 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 285,000,000원 가정에서는 집행비용 4,790,000원을 제외하고도 보증금 222,000,000원이 전액 배당되므로 이강우의 미배당 인수액은 0원입니다. 반면 장수정은 2025.05.19 전입하고 2026.04.21 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 장수정에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 19층1901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 28층 내 19층1901호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 늦은 경매개시결정
2022.11.07 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태로 표시돼 있고, 같은 날의 근저당권 변경등기에는 채권최고액 119,880,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.14 이강우의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026.04.10 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 구조상 이강우의 임차권은 경매개시결정보다 앞서므로 배당으로 전액 소멸되는지 여부가 인수액을 결정합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강우 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.07 / 2022.11.23 | 222,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
| 장수정 | 2025.05.19 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
② 가격·회차 — 낮아진 최저가가 곧 실질취득 하락은 아니다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아 현재 최저가 285,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 유찰 시 이강우 보증금의 미배당분이 매수인 인수액으로 바뀐다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 285,000,000원 | 58,210,000원 | 163,790,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,000,000원 | 2,008,000원 | 219,992,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 182,400,000원 | 0원 | 222,000,000원 | 42,953,600원 |
2회 유찰 시 매각가는 182,400,000원까지 내려가지만, 이강우 보증금에서 42,953,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이강우만 기준으로 해도 매각가와 인수액을 합친 실질취득은 225,353,600원입니다. 즉 보증금 222,000,000원이 매각가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 가까워집니다. 여기에 장수정의 보증금이 확인되지 않았다는 별도 변수가 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 이강우 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 58,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 285,000,000원 가정에서는 이강우 보증금 222,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 58,210,000원이 배당돼 163,790,000원의 미배당이 발생합니다. 이 표의 매수인 인수 0원은 이강우 관련 계산이며, 장수정은 보증금이 확인되지 않아 별도 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하고, 주위는 중심 상가지대이며 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호하고, 대지권의 목적인 토지는 대로와 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 용도·규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물의 19층1901호로, 급·배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장수정 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 임대차 자료를 통해 금액과 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 이강우 배당액 재확인. 현재 회차에서는 222,000,000원 전액 배당이 계산되지만 실제 배당순위와 집행비용 변동에 따라 미배당 여부가 달라질 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 2회 유찰 시 최저가는 182,400,000원이지만 이강우 미배당 인수 42,953,600원이 발생해 실질취득은 225,353,600원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 관련 효력과 경매 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 감정요항표에 대상 구분건물의 제반 설비 등의 하자에 유의가 필요하다고 기재돼 있으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 이강우 0원, 전체 인수액은 아직 미확정”
이 사건은 단순히 “신건 285,000,000원짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 이강우는 보증금 222,000,000원의 선순위 임차권자로 현재 회차에서는 전액 배당돼 미배당 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 42,953,600원의 인수가 발생합니다. 따라서 낙찰가가 182,400,000원으로 내려가도 이강우 기준 실질취득은 225,353,600원입니다. 더 중요한 변수는 장수정입니다. 전입은 경매개시결정보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 범위를 확정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 금액도 없어 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 회차의 이강우 인수는 0원이지만, 전체 권리 위험은 장수정 보증금 확인 전까지 보류가 맞습니다.
