광주지방법원 2026타경50481. 순천시 인제동 368-11의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이며, 토지는 144.8㎡의 ‘대’, 제2종일반주거지역입니다. 소유자는 박용근이고, 현행 권리의 출발점은 2019년 설정된 농협은행 근저당입니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 순천농업협동조합의 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2019.01.25 농협은행 채권최고액 48,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 우리인베스트대부 근저당 52,500,000원, 케이비국민카드 가압류 9,775,024원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 인제동 368-11 · 하인제길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 144.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 박용근 |
| 감정가 / 최저가 | 208,933,200원 / 208,933,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리인베스트대부 / 52,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준인 농협은행 근저당은 토지 인제동 368-11을 공동담보로 하고 있습니다. 그 다음 순위인 우리인베스트대부 근저당 역시 같은 토지를 공동담보로 하고 있으며, 이 권리자가 임의경매를 신청했습니다. 케이비국민카드 가압류까지 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범숙 | 2층 전유부분 | 2021.10.27 | 미상 | 300,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박범숙의 전입일은 2021.10.27로 말소기준권리인 농협은행 근저당의 2019.01.25보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 현재 배당표와 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 가격을 ‘싸다’고 부를 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 208,933,200원이고 유찰 횟수는 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 현재 회차에서는 208,933,200원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에, 감정가 대비 할인 여부만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,933,200원 | 110,275,024원 | 0원 | 94,933,111원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 167,146,560원 | 110,275,024원 | 0원 | 53,731,484원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,717,248원 | 110,275,024원 | 0원 | 20,770,183원 | 0원 |
현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 채권자 미배당은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 별도의 대항력 임차보증금이 붙어 실질취득액이 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 다만 이것은 권리상 인수 구조에 관한 판단이고, 시장 시세 대비 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,933,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,725,065원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리인베스트대부 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,775,024원 | 9,775,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,933,111원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 110,275,024원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 94,933,111원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 외벽은 석재붙임·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 새시창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·보일러실·부속창고·다락방을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 144.8㎡의 ‘대’이며 제2종일반주거지역, 평지·정방형·중로한면입니다. 공시지가는 596,900원/㎡입니다.
- 제한사항. 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되지만 감정상 이용상태는 단독주택입니다. 실거래 비교근거 없이 환금성과 적정가격을 단정하기보다 개별 토지·건물 가격을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박범숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지 인제동 368-11이 일괄매각되는 사건이므로 등기부와 매각목록의 대상 범위를 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있으므로 현장 이용형태와 점유구획을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 208,933,200원을 주변 실거래 검증 없이 저가로 보지 마세요. 토지 144.8㎡와 2층 건물의 개별 경쟁력을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.01.25 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 우리인베스트대부 근저당, 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박범숙도 2021.10.27 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 208,933,200원이 곧 권리상 실질취득액이지만, 이를 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 신건 자체를 가격 메리트로 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리되어 있지만, 가격은 주변 단독주택·토지 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
