광주지방법원 2026타경50489. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 11층 1104호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 낮아지는 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차보증금 219,000,000원이 어느 회차까지 전액 배당되는지입니다. 임차인 방연근은 2022.11.18 전입했고, 2022.10.25 확정일자를 갖췄으며, 2024.10.25 임차권등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준으로 잡힌 2026.04.13 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 낙찰대금에서 보증금이 다 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
다만 현재 회차는 최저가가 295,000,000원으로 보증금 219,000,000원보다 충분히 높습니다. 제공된 예상배당에서는 집행비용 4,930,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 보증금 219,000,000원 전액이 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건만 놓고 보면 ‘대항력 임차인 존재 = 곧바로 2.19억 인수’는 아닙니다. 문제는 유찰이 반복되어 매각대금이 보증금 아래로 내려가는 시점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하 1층, 지상 28층 중 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 미납관리비 | 1,365,760원 (2026.04.21 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2022.11.07 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 되었고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 임차인 방연근이 2022.11.18 전입, 2022.11.20 점유를 개시했고, 2024.10.25 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2026.04.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방연근 | 전유부분의 건물전부 | 219,000,000원 | 2022.11.18 | 2022.10.25 | 2024.10.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 조건부 |
방연근의 전입일은 말소기준인 2026.04.13보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다. 현재 매각가 295,000,000원에서는 전액 배당되어 승계액이 0원이지만, 배당재원이 보증금보다 부족해지는 회차부터는 미배당액이 매수인에게 남습니다.
③ 회차별 부담 — 2회 유찰에서 ‘최저가 착시’가 발생
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,000,000원 | 147,930,000원 | 0원 | 295,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 236,000,000원 | 206,104,000원 | 0원 | 236,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 188,800,000원 | 219,000,000원 | 33,643,200원 | 222,443,200원 |
여기서 가장 중요한 숫자는 2회 유찰 최저가 188,800,000원이 아니라 실질취득 222,443,200원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 승계가 늘기 때문에, 단순한 유찰률만 보고 “1.888억이면 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 방연근 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 71,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 방연근의 보증금 219,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 219,000,000원 중 예상배당은 71,070,000원, 미배당은 147,930,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 지하 1층·지상 28층 건물의 11층입니다.
- 입지. 광양시청 북측에 위치하며, 인근에 아파트단지·상가·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역의 장방형 평지 아파트 건부지이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 권리 참고. 감정평가에도 주택임차권 등기가 되어 있으므로 경매 진행 시 참고가 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 회차별 인수액 재계산. 신건·1회 유찰은 인수 0원이지만, 2회 유찰부터 33,643,200원의 보증금 승계가 발생합니다. 최저가가 바뀌면 배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 2회 유찰가는 188,800,000원이지만 실질취득은 222,443,200원입니다. 대항력 임차인이 있는 이상 낙찰가만 비교하지 마세요.
- 임차권등기 확인. 방연근의 임차권등기, 전입 2022.11.18, 확정일자 2022.10.25, 보증금 219,000,000원을 등기부·매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원문에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.04.21 기준 1,365,760원이 확인됩니다. 공용부분을 포함한 실제 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 동일 조건 최근 실거래 비교 없이 감정가 또는 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 입찰 직전 실거래와 매물을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “신건은 인수 0, 싸질수록 권리비용이 생긴다”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만으로 위험하다고 볼 물건도, 유찰되면 무조건 싸진다고 볼 물건도 아닙니다. 현재 신건 295,000,000원에서는 임차보증금 219,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰 236,000,000원도 같은 결론입니다.
하지만 2회 유찰로 188,800,000원까지 내려가면 상황이 바뀝니다. 배당받지 못한 임차보증금 33,643,200원이 매수인에게 넘어가 실질취득은 222,443,200원이 됩니다. 즉 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 각 회차에서 임차보증금이 얼마나 배당되고, 얼마가 승계되는가입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 메리트에는 별도 가점을 줄 수 없고, 권리상으로는 현재 회차는 인수 0, 2회 유찰부터 대항력 승계 위험 현실화가 결론입니다.
