광주지방법원 2026타경50495. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 14층 1401호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 2022년 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2026.04.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김종호의 전입·점유개시는 2023.01.30.으로 말소기준보다 빠르고, 임차보증금은 222,000,000원입니다.
현 회차에서는 매각대금 290,000,000원에서 집행비용 4,860,000원을 빼고도 김종호 보증금 222,000,000원이 전액 배당되므로 매수인에게 넘어오는 미배당 보증금은 없습니다. 문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰가 232,000,000원까지는 인수액이 0원이지만, 2회 유찰가 185,600,000원에서는 39,798,400원의 인수액이 발생합니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 구조가 아니라, 일정 가격 아래에서 임차보증금이 매수인 부담으로 되살아나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 28층 중 14층 · 사용승인 2022.10.31 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 점유 조사 | 관리사무소 등 탐문상 현재 공실 |
| 미납관리비 | 1,325,820원 (2026.04.21 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2022.11.07. 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 20,762,000,000원이었지만 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준이 되지 않습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 119,880,000원 및 공동담보 해제 내용이 남아 있습니다. 현재 기준권리는 2026.04.13. 강제경매개시결정이고, 김종호의 2023.01.30. 전입·점유가 그보다 앞서므로 매각으로 당연히 사라지는 임차권이 아닙니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종호 전유 부분의 전부 | 2023.01.30 2022.12.05 | 222,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 0원 2회 유찰 39,798,400원 |
| 2번 임차권 경정 기록 | 전입 미상 2023.01.18 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 별도 금액 미상 |
확정적으로 식별되는 임차인은 김종호 1명입니다. 다만 2026.06.30.에는 ‘2번 임차권경정’ 등기가 추가되었고, 여기에 확정일자 2023.01.18. 및 대위자 주택도시보증공사가 기재되어 있습니다. 기존 임차권 등기의 확정일자 2022.12.05.와 경정등기의 2023.01.18.이 서로 다르므로 실제 배당순위와 대위관계는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않는 경정 기록을 별도의 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 인수형으로 전환
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 0원 | 290,000,000원 | 158,860,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 0원 | 232,000,000원 | 216,048,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 39,798,400원 | 225,398,400원 | 222,000,000원 |
실거래 시세와의 정량 비교 없이 이 사건의 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 확인 가능한 사실은 회차 구조입니다. 신건에서는 실질취득 290,000,000원, 1회 유찰에서는 232,000,000원이지만, 2회 유찰부터는 대항력 보증금 인수가 발생해 실질취득이 225,398,400원으로 계산됩니다. 따라서 2회 유찰가 185,600,000원을 그대로 ‘실제 매입원가’로 보면 오류입니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 김종호 보증금 (우선변제) | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 63,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김종호 보증금 222,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 63,140,000원을 배당받고 158,860,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·관공서·금융시설·학교시설·근린생활시설이 형성된 주거 및 상가지대입니다.
- 교통. 인근 도로망이 정비되어 있고 비교적 시 중심부에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.10.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 28층 건물 중 14층으로, 승강기·난방·도시가스·스프링클러·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측 포장도로에 접하며, 중심상업지역입니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차 176세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없고, 관리사무소 등 탐문상 현재 공실로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 2회 유찰 시 185,600,000원에 낙찰받더라도 39,798,400원을 인수해 실질취득액은 225,398,400원입니다.
- 김종호 배당 여부 확인. 대항력 있는 보증금 222,000,000원이 실제로 얼마 배당되는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 2026.06.30. 임차권 경정 확인. 기존 확정일자 2022.12.05.와 경정등기의 2023.01.18. 기재가 다르고, 주택도시보증공사가 대위자로 표시되어 있어 원본 결정문과 배당관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기 정리 및 관련 법률관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공실과 임차권은 별개. 현황조사상 현재 공실이지만 등기된 임차권과 대항력은 별도로 존재합니다. 점유가 없다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 미납관리비. 2026.04.21. 기준 1,325,820원이 확인되어 공용부분 체납분의 부담 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기명령 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 무조건 싸지는 물건이 아니다”
이 사건은 신건에서 보면 매수인 인수액이 0원이어서 비교적 단순해 보입니다. 그러나 김종호의 보증금 222,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차권이고, 낙찰가가 충분히 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 실제로 2회 유찰 시 최저가는 185,600,000원까지 내려가지만 인수액 39,798,400원을 더하면 실질취득액은 225,398,400원입니다.
여기에 2026.06.30. 임차권 경정등기에는 기존과 다른 확정일자와 주택도시보증공사의 대위 표시까지 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 각 회차에서 임차보증금이 얼마 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지를 계산하는 것입니다. 현 회차는 인수 0원, 2회 유찰부터는 인수형. 이것이 이 물건의 가장 중요한 권리 포인트입니다.
