광주지방법원 2026타경50503. 광양시 중동 수하임2차 202동 23층 2301호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022년 11월 7일 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐으며, 임차인 김용태는 전유부분 전부를 대상으로 보증금 225,000,000원의 임차권을 갖고 있습니다. 점유개시는 2022년 11월 13일, 전입신고는 2022년 12월 1일, 확정일자는 2024년 10월 11일입니다.
핵심은 현재 회차와 유찰 후의 권리 결과가 같지 않다는 점입니다. 현재 최저가 306,000,000원에서는 집행비용 5,084,000원을 제외하고도 임차보증금 225,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인이 떠안을 보증금이 없습니다. 반면 2회 유찰 시 매각가가 195,840,000원으로 내려가면 보증금 일부가 미배당되어 32,701,760원 인수가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.107㎡ · 지하1층, 지상28층 중 23층 2301호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 미납관리비 | 1,186,180원 (2026.4.21. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기부상 2022년 11월 7일 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 20,762,000,000원은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 119,880,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다. 제공된 말소기준 판정은 2026년 4월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
임차인 김용태는 전입신고일이 2022년 12월 1일로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금은 225,000,000원이고, 2024년 10월 11일 확정일자를 받아 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기는 2024년 10월 25일 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김용태 | 전유부분 건물의 전부 | 225,000,000원 | 2022.12.01 / 2024.10.11 | 대항력 有 우선변제 미배당 시 승계 |
② 회차별 실질 부담 — 낮아지는 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 306,000,000원 | 75,916,000원 | 149,084,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,800,000원 | 15,572,800원 | 209,427,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,840,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 32,701,760원 |
1회 유찰 가정인 244,800,000원까지는 임차인 보증금이 배당 범위 안에 있어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰 매각가 195,840,000원은 임차보증금 225,000,000원보다 낮습니다. 이때 제공된 배당 시나리오상 미배당 보증금 32,701,760원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 이 회차의 실질 부담은 단순 최저가 195,840,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 김용태 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 75,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 306,000,000원 가정에서는 김용태의 보증금 225,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사는 75,916,000원을 배당받아 149,084,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물의 23층 2301호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 배당 확인. 김용태의 보증금 225,000,000원이 실제 매각대금에서 얼마까지 배당되는지 회차마다 다시 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 시 인수. 제공된 시나리오상 195,840,000원 매각에서는 32,701,760원의 매수인 인수가 발생합니다.
- 관리비. 2026.4.21. 현황조사일 기준 미납관리비 1,186,180원이 기재돼 있으므로 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 전 원문과 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 가격의 고저를 단정하기 어렵습니다. 동일 단지·동일 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 회차에서는 감정가와 최저가가 모두 306,000,000원이고, 임차인 김용태의 보증금 225,000,000원이 전액 우선배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실입니다. 2회 유찰 시 매각가가 195,840,000원으로 떨어지면 보증금 미배당분 32,701,760원이 매수인에게 남습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “유찰되면 싸지는 아파트”로 보면 안 됩니다. 현재 회차는 인수 부담이 없지만, 유찰 이후에는 최저가와 인수액을 합친 실질취득 부담으로 판단해야 합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 306,000,000원의 가격 메리트 자체도 확인되지 않았습니다. 현재는 인수 0원, 유찰 후에는 권리 재계산 필수. 이 차이를 놓치지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
