광주지방법원 2026타경50508. 광양시 중동 수하임2차 201동 24층 2401호 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 임차권 163,000,000원이 등기돼 있지만 대항력이 없다는 점입니다. 말소기준은 2022.11.07 설정된 주식회사우리은행 근저당이고, 임차인 전용배의 주민등록일자는 2022.12.15, 점유개시일과 확정일자는 2022.12.16입니다. 따라서 전입이 말소기준권리보다 늦어 임차인은 매수인에게 보증금을 주장할 대항력이 없고, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 배당구조는 단순하지 않습니다. 제공된 신건 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 201,000,000원 중 집행비용 3,614,000원을 제외한 197,386,000원 전부가 우리은행 근저당에 배당되고, 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 0원으로 계산됩니다. 등기에는 같은 날 1번 근저당권의 채권최고액을 81,120,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 기록도 있으므로, 실제 입찰 전에는 이 변경등기와 배당순위를 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 24층 2401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 28층 중 24층 |
| 대상면적 | 59.9353㎡ |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 미납관리비 | 905,260원 (2026.04.20 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 없다
말소기준권리는 2022.11.07 우리은행 근저당입니다. 전용배의 임차권은 2024.10.25 등기됐고, 임대차계약일은 2020.07.24이지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자는 2022.12.15로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 확인되며, 매각으로 임차권등기가 소멸해 매수인이 보증금 163,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전용배 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 2022.12.15 | 2022.12.16 | 없음 | 배당요구 있음 | 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 가격 우위는 단정 금지
수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이며 대상 면적은 59.9353㎡입니다. 다만 이번 자료에는 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 201,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 총 채권 미배당액은 20,727,614,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 아파트단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 24층이며 승강기·급배수·난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 약 30m, 15m 폭의 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 전용배의 주민등록일자 2022.12.15가 말소기준 2022.11.07보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 81,120,000원 변경기재의 법적 효과를 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래가 비교자료가 없으므로 201,000,000원이 시세 대비 유리하다고 단정하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원이며 단지 평균 유찰은 1.9회입니다.
- 관리비. 2026.04.20 기준 미납관리비 905,260원이 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 체납액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수형은 아니다”
이 사건은 163,000,000원의 임차권등기가 있어 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 권리순서를 보면 결론이 달라집니다. 우리은행의 말소기준 근저당은 2022.11.07, 전용배의 전입은 2022.12.15이므로 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 우리은행 근저당 변경등기의 정확한 효력 확인과 신건 201,000,000원의 시장가격 적정성 검증입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 가격 가점은 보류하고, 단지 평균 1.9회 유찰 이력까지 감안해 접근하는 편이 합리적입니다.
