광주지방법원 2026타경50514. 광양시 중동 수하임2차 201동 23층 2304호 아파트입니다. 사용승인일은 2022.10.31이고, 감정평가서상 28층 건물 내 23층입니다. 권리분석의 중심은 2022.11.07 설정된 우리은행 근저당과 그보다 뒤인 2022.12.05 전입·점유한 임차권자 김정인입니다. 김정인의 임차보증금은 225,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 수는 없습니다. 등기에는 2022.11.07 우리은행 근저당 채권최고액 20,762,000,000원이 기재되어 있는 한편, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 119,880,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 제공된 배당표는 20,762,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 실제 배당순위와 현재 담보채권 범위를 입찰 전 등기 원문과 배당관계 자료로 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 23층2304호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 28층 건물 내 23층 · 사용승인일 2022.10.31 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 점유 조사 | 관리사무소 등 탐문상 현재 공실 |
| 미납관리비 | 1,592,250원 (2026.04.20 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.11.07 접수된 우리은행 근저당권입니다. 김정인의 주민등록일·점유개시일은 2022.12.05로 말소기준보다 늦고, 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기는 2024.10.25 접수됐고 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다. 이 임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정인 | 225,000,000원 | 2022.12.05 | 2024.09.24 | 없음 | 판정 미상 배당요구 2024.10.25 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
수하임2차는 176세대, 사용승인일 2022.10.31인 단지입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 290,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 감정가 290,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 이것만으로 본건의 적정가격을 정할 수는 없지만, 신건 감정가 그대로 응찰하기 전에 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래와 현재 매물을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 285,140,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권최고액 20,762,000,000원을 기준으로 계산되어 총 채권 미배당액 20,701,860,000원이 발생하고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 우리은행 근저당 변경등기 내용에 따라 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 20,701,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 20,759,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 20,804,798,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로 대규모 아파트단지, 관공서, 금융시설, 학교시설, 근린생활시설 등이 형성된 주거·상가지대입니다.
- 교통. 인근 도로망이 정비되어 있고 비교적 시 중심부에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·난방·화재탐지·스프링클러·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 북측 및 동측 포장도로에 2면이 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 관리사무소 등 탐문상 현재 공실입니다.
- 단지. 수하임2차 176세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기. 20,762,000,000원 설정과 119,880,000원 변경등기를 원문으로 대조해 현재 채권최고액과 공동담보 해제 범위를 확인하세요.
- 임차권. 김정인의 전입·점유는 2022.12.05로 말소기준 2022.11.07 이후입니다. 대항력 없음·매수인 승계 0원이라는 구조를 매각물건명세서 원문에서 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 후 해당 등기의 처리와 효력을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 290,000,000원이지만 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 동일 단지·유사 면적의 최신 거래와 매물을 대조한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 미납관리비. 2026.04.20 기준 1,592,250원이 확인되어 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 정산 범위를 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가 당시 관리사무소 탐문상 공실로 조사됐으므로 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 배당·가격 확인은 별개”
이 사건의 가장 큰 장점은 임차권자 김정인의 전입이 말소기준 뒤라는 점입니다. 보증금 225,000,000원이 존재하지만 대항력이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 입찰 판단을 곧바로 “안전”으로 끝내기에는 확인할 부분이 있습니다. 우리은행 근저당은 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경된 119,880,000원이 함께 기재돼 있고, 제공 배당표는 전자를 기준으로 계산돼 있습니다. 여기에 실거래 비교금액도 없어 신건 290,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 근거가 부족합니다. 결론은 임차인 인수 위험은 낮지만, 근저당 변경등기와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
