광주지방법원 2026타경50520. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 10층 1002호 아파트입니다. 건물은 2022년 10월 31일 사용승인을 받은 지하 1층·지상 28층 건물이고, 본건은 10층입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 2022년 11월 7일 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임채원이 점유를 시작하고 전입·확정일자를 갖췄지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 219,000,000원이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 매수인이 그 미회수액을 인수하는 구조는 아닙니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 우리은행 근저당 금액의 일치 여부입니다. 을구 1번 근저당권에는 채권최고액 20,762,000,000원이 적혀 있으나, 같은 날 을구 1-1번에는 채권최고액 120,000,000원으로 변경·공동담보 해제라고 기재되어 있습니다. 반면 현재 예상배당표는 우리은행 채권액을 20,762,000,000원으로 놓고 매각대금 대부분을 우리은행에 배당하는 계산입니다. 매수인 인수액 0원이라는 결론과 별개로, 실제 배당구조를 판단하려면 이 변경등기와 채권계산서의 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 10층 1002호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지하1층/지상28층 중 10층 |
| 사용승인 | 2022.10.31 · 수하임2차 176세대 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 미납관리비 | 1,472,950원 (2026.04.20 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 임채원의 점유개시는 2022.11.25, 전입은 2022.12.13, 확정일자는 2022.12.16으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기된 임차보증금은 219,000,000원이고 2024.11.04 임차권등기가 이루어졌지만, 대항력이 없으므로 경매에서 미배당 보증금이 남더라도 매수인 승계는 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 임채원 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.11.25 전입 2022.12.13 확정 2022.12.16 | 219,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2024.11.04 접수됐으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 2.97억을 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 297,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 수하임2차의 경매물건은 평균 1.9회 유찰된 이력이 있습니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 2.97억이 최근 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득가는 인수액이 없으므로 297,000,000원이고, 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 237,600,000원, 2회 유찰 시 190,080,000원입니다. 이 금액들이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도의 실거래 원본 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매각대금 297,000,000원 중 집행비용 4,958,000원을 제외한 292,042,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 채권 총 미배당은 20,688,958,000원으로 계산되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상28층 아파트로, 본건은 10층 1002호입니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 세장형 아파트 건부지이며 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 임채원 보증금 219,000,000원은 대항력 없음으로 판정되고 매수인 인수액은 0원입니다. 전입·점유·임차권등기 원문을 최종 대조하세요.
- 근저당 변경. 우리은행 20,762,000,000원 근저당과 같은 날 120,000,000원 변경등기의 관계를 등기부 원문 및 채권계산서로 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 297,000,000원이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 동일·유사 면적의 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 237,600,000원, 2회 유찰 시 190,080,000원으로 계산되며 단지 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리 여부와 관련 의무를 확인하세요.
- 관리비. 2026.04.20 기준 미납관리비 1,472,950원이 확인됩니다. 실제 납부액과 승계 범위는 관리주체에 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실제 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미판정”
이 물건의 가장 중요한 장점은 임차보증금 인수 위험이 없다는 점입니다. 임채원은 보증금 219,000,000원의 실제 임차인이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차에서 매수인 실질취득가는 낙찰가와 같은 297,000,000원입니다.
하지만 이를 곧바로 ‘싸고 안전한 물건’으로 연결해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 2.97억의 가격 메리트를 확인할 수 없고, 단지 경매는 평균 1.9회 유찰됐습니다. 여기에 우리은행 근저당의 20,762,000,000원 ↔ 120,000,000원 변경등기까지 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 합격권, 가격은 미판정. 입찰 여부는 근저당 원본 확인과 최근 실거래 비교를 마친 뒤 결정하는 사건입니다.
