광주지방법원 2026타경50526. 광양시 중동 수하임2차 201동 16층 1601호입니다. 사건상 용도는 아파트로 잡혀 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이고, 임차인 전윤선(개명전-전경미의 전입·점유·확정일자는 모두 그 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 2024.11.04. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격을 곧바로 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 아직 0회 유찰이고 감정가와 최저가가 모두 241,000,000원입니다. 수하임2차의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회이고, 동일 면적 실거래 금액으로 현재 최저가를 직접 비교할 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하1층/지상28층 중 16층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.07. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,418,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준인 우리은행 근저당권은 2022.11.07. 접수됐습니다. 임차인 전윤선(개명전-전경미의 점유개시는 2023.02.26., 주민등록과 확정일자는 2023.02.27.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 정리되며, 2024.11.04. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전윤선(개명전-전경미 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.27 · 2023.02.27 | 161,000,000원 | 2024.11.04 · 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 가격·회차 비교 — 신건 241,000,000원, 가격 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 241,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 241,000,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 금액을 근거로 이 가격이 시장보다 낮은지 높은지 직접 판단할 수 있는 비교값은 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 할인됐다”는 평가를 할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 241,000,000원 | 236,826,000원 | 1,342,174,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 1,389,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 1,427,719,360원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,174,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 236,826,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,174,000원을 제외한 236,826,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 161,000,000원은 예상배당 0원이며, 총 미배당액은 1,342,174,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 세금·임차인 최우선변제 등 법정 우선항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린상가가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 왕복 6차선·동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 사건 용도 표시인 아파트와 실제 이용상태가 다르므로 입찰 전 건축물대장·현황을 대조하는 것이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며, 대로2류와 중로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규모. 수하임2차는 176세대, 준공일 2022.10.31.로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상28층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 실제 임차인 1명이 있고 주택임차권등기까지 존재합니다. 대항력은 없지만 현실 점유 여부와 명도 진행 가능성은 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1-1에 채권최고액 101,280,000원·공동담보 해제 변경 내용이 있으므로, 우리은행 채권계산서와 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구에 2020.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·사용승인·현황을 대조해 실제 용도와 금융·세무상 취급을 확인하는 것이 필요합니다.
- 미납관리비. 2026.04.20. 현황조사일 기준 미납관리비가 1,736,970원입니다. 공용부분 승계 범위와 추가 발생액은 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 241,000,000원의 가격 메리트를 입증할 동일 면적 실거래 금액이 없으므로, 입찰 전 최근 매매사례와 현재 매물을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 핵심은 161,000,000원 임차보증금이 있어도 매수인이 그 금액을 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 전입과 확정일자가 2022.11.07. 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 241,000,000원입니다.
다만 이 숫자를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.8회입니다. 여기에 민간임대주택 등기, 사건 용도와 감정 이용상태의 차이, 같은 날 존재하는 근저당 변경등기까지 확인 포인트가 남습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 매력도는 아직 입증되지 않았다입니다.
