광주지방법원 2026타경50533. 광양시 중동 수하임2차 201동 802호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 등기상 말소기준은 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김미경은 확정일자를 2022.10.25. 받았지만 주민등록일자가 2022.11.11., 점유개시일자가 2022.11.12.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다.
권리상 핵심은 임차보증금의 크기보다 순위입니다. 보증금 219,000,000원 자체는 크지만 대항력이 없어 미배당분을 매수인에게 승계시키는 구조가 아닙니다. 반면 가격 측면에서는 현재 확인되는 단지 정보만으로 감정가 264,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. ‘인수 0원’과 ‘가격 메리트’는 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 8층802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4521㎡ · 지상28층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 임차권은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.11.07. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 김미경의 주민등록일자 2022.11.11.은 말소기준 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.11.06. 등기된 주택임차권과 2026.04.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차권자 | 임차 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 확정 2022.10.25 · 전입 2022.11.11 · 점유개시 2022.11.12 · 배당요구 2024.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 매수인 승계 0원 |
실제 임차권자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 김미경의 보증금 219,000,000원만 임차보증금으로 봅니다. 배당요구는 접수되어 있으나 우선변제 여부는 자료상 확정되어 있지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당을 받지 못한 금액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 시세 대비 고저는 단정 금지
수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지이며 대상 전용면적은 84.4521㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 264,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 현재 확인 가능한 가격 지표만으로는 이 금액이 최근 실거래보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 신건 가격을 두고 싸다거나 시세 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 264,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 211,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 168,960,000원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 다만 이 수치만으로 현재 감정가가 비싸다고 단정할 수도 없습니다. 위 211,200,000원·168,960,000원은 제공된 유찰 시나리오상의 매각가이며, 실제 응찰가 판단은 별도의 시세 확인과 함께 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 추정 | 4,496,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 집행비용 4,496,000원을 제외한 259,504,000원이 주식회사우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 20,721,496,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근이며 공동주택·근린생활시설·공원·공공청사가 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상28층 건물의 8층 802호이며, 위생·급배수·가스보일러 난방·도시가스·화재탐지·소화경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 동측으로 중로와 접하며 아파트 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 김미경의 주민등록일자 2022.11.11.이 말소기준 2022.11.07.보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경. 을구 1번 채권최고액 20,762,000,000원과 을구 1-1 변경 후 120,000,000원의 적용관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2020.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 처리관계는 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 264,000,000원을 최근 동일·유사 면적 거래와 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 미납관리비. 2026.04.20. 현황조사일 기준 미납관리비는 1,754,060원입니다. 실제 납부 대상 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금이 커도, 대항력이 없으면 인수는 다르다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 219,000,000원이지만, 낙찰자에게 중요한 것은 보증금 액수보다 순위입니다. 김미경의 전입일은 말소기준 근저당보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 신건 최저가 264,000,000원의 가격 매력은 별도 문제입니다. 현재 확인되는 자료만으로는 최근 시세보다 싸다고 판단할 근거가 부족하고, 단지 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 여기에 근저당권의 20,762,000,000원 기재와 같은 날 120,000,000원으로 변경된 등기가 함께 있어 배당표와 등기 원문의 정합성 확인이 필요합니다. 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격과 근저당 변경관계는 확인 후 접근할 사건입니다.
