전주지방법원 2025타경452. 익산시 낭산면 구평리 1545, 익산 제3일반산업단지 내의 공장용 부동산입니다. 토지는 공장용지 2,958.2㎡이고 감정평가상 건물은 물품제조공장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사태승물산이며, 하나은행이 청구금액 549,115,891원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리관계의 기준점은 2022년 4월 28일 설정된 하나은행 근저당권 648,000,000원입니다. 같은 날 설정된 이성곤 근저당권 180,000,000원과 이후 최문길·서울보증보험·전북신용보증재단 등의 가압류, 그리고 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 낭산면 구평리 1545 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 물품제조공장 |
| 토지 | 공장용지 2,958.2㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사태승물산 |
| 감정가 / 최저가 | 801,072,200원 / 801,072,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 549,115,891원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.28. 을구 6번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022년 4월 28일 하나은행 근저당권이 말소기준이 되며, 같은 날 뒤 순위로 설정된 이성곤 근저당권과 2024~2025년에 들어온 가압류 4건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 매각 범위 — 일괄매각이지만 제외물건이 있다
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 다만 목록 1 지상에 있는 제시외 파이프조 비닐지붕 224㎡와 이동이 용이한 컨테이너는 매각대상에서 제외됩니다. 감정평가서에도 이동이 용이한 컨테이너 박스가 소재한다고 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 801,072,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,410,722원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 하나은행 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 이성곤 | 180,000,000원 | 142,661,478원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 최문길 | 83,100,641원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 | 78,516,020원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 전북신용보증재단 | 24,012,500원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 | 10,368,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 801,072,200원을 가정하면 채권자 총 청구액 1,023,997,449원 중 790,661,478원이 배당되고, 미배당은 233,335,971원입니다. 이성곤 근저당부터 미배당이 발생하며 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 801,072,200원 | 790,661,478원 | 233,335,971원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 640,857,760원 | 632,049,182원 | 391,948,267원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 512,686,208원 | 505,159,346원 | 518,838,103원 | 0원 |
유찰 시에도 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 이는 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 신건 801,072,200원이나 유찰 후 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·공장 이용상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 낭산면 구평리 소재 익산 제3일반산업단지 내에 위치하며, 인근은 공장 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 하나로 등이 있어 간선도로 상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층으로, 물품제조공장 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,958.2㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 84,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 가축사육제한구역에 해당하며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.28. 하나은행 근저당권이 기준이며, 그 이후 이성곤 근저당과 가압류 4건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 매각범위 현장 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함이지만, 파이프조 비닐지붕 224㎡와 이동식 컨테이너는 제외됩니다.
- 공장 설비 범위 확인. 건물의 위생·급배수·화재경보설비는 기재돼 있으나, 현장에 존재하는 개별 설비·물품이 매각대상에 포함되는지는 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 801,072,200원을 기준으로만 적정가를 판단하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자에게 미배당이 발생해도 현재 자료상 그 미배당을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022년 4월 28일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 공장과 토지를 함께 보는 일괄매각 사건입니다. 일부 제시외 건물은 포함되지만 파이프조 비닐지붕 224㎡와 이동식 컨테이너는 제외되므로 무엇이 낙찰자 소유로 넘어오는지 현장에서 경계를 확인하는 작업이 중요합니다. 또 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 801,072,200원이 시장에서 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 매각범위 검증을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 신건입니다.
