전주지방법원 2025타경21168. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 16층 1603호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 권혜경 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차권자 권혜경의 보증금은 249,500,000원이지만, 주민등록일자는 2022.10.28로 말소기준권리 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 배당을 받지 못하는 금액이 발생하더라도 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 이 사건은 권리 인수보다 312,000,000원의 신건 가격을 최근 거래 수준과 비교하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21168 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 내 16층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있으며, 이후 설정된 장종수 근저당권과 김영실 가압류, 권혜경 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 권혜경은 2022.10.24 점유를 시작하고 2022.10.28 전입했으므로 말소기준보다 후순위입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혜경 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.10.28 | 2022.11.10 | 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 3.12억 신건은 최근 거래보다 크게 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월부터 9월까지 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09 · 215,000,000원입니다. 감정가이자 최저가인 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 같은 16층 거래도 2026년 7월 212,000,000원, 2026년 6월 235,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 312,000,000원은 최근 최고 거래인 255,000,000원보다도 높으므로, 신건을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 306,832,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
312,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,168,000원을 제외한 306,832,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않는 시뮬레이션입니다. 총 미배당은 38,097,859,256원으로 계산돼 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 16층으로, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측·남측·북측으로 노폭 6~8미터 내외 도로와 접하며 동측 도로를 통해 주출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공이며 동일 면적 최근 거래 9건의 평균은 222,444,444원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%이고 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 249,600,000원, 2회 유찰 시 199,680,000원입니다. 최근 거래 범위와 비교해 회차별 가격 경쟁력을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 확인. 권혜경의 주민등록일자는 2022.10.28로 말소기준일 2022.10.18보다 늦습니다. 대항력 없음·매수인 인수 0원 판단을 입찰 전 원본 명세서와 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 존재하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다. 등기 원문과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 신건 가정에서도 우리은행 이후 후순위 채권은 배당되지 않는 구조입니다. 다만 제공된 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건의 임차권자는 후순위 전입으로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체만 놓고 보면 핵심 위험은 제한적입니다. 하지만 현재 최저가 312,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 140.3%이고, 최신 거래 215,000,000원 및 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 인수위험을 걱정하기보다 유찰 이후 최근 실거래 범위 안으로 가격이 내려오는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
