전주지방법원 2025타경21177. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 5층 503호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.10.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인은 김봉철 1명으로, 임대차계약일은 2021.05.26이지만 주민등록과 점유개시는 2022.11.10입니다. 말소기준일보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 2024.10.08 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 권리보다 가격이 훨씬 중요합니다. 감정가와 최저가가 모두 308,000,000원인 반면, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세 평균의 138.5%이므로, 신건이라는 이유만으로 가격상 매력을 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 27층 중 5층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18의 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제 내용의 변경등기가 기재되어 있습니다. 이후 김영실 가압류, 주식회사운강 근저당권, 김봉철 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
임차인 분석
실제 임차인은 김봉철 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 분류된 사람은 없으며, 김봉철의 보증금 247,500,000원만 임차보증금으로 봅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉철 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 2022.11.10 | 2023.11.06 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임대차계약일 2021.05.26 · 임차권등기 2024.10.08 · 배당요구 2024.10.08. 전입신고가 말소기준권리 2022.10.18 이후이므로 대항력 없음으로 판정됩니다.
② 시세 비교 — 신건 308,000,000원은 최근 거래대보다 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다. 현재 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 308,000,000원은 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 최저가와 같은 308,000,000원으로 보게 됩니다. 따라서 “권리상 인수 없음”을 “가격이 싸다”로 연결하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 302,888,000원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,112,000원과 우리은행 302,888,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액 36,737,294,456원 중 채권자 배당액은 302,888,000원이고, 미배당액은 36,434,406,456원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 5층 503호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 9건이 확인됩니다. 다만 현재 경매 최저가는 최근 거래대보다 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 최우선으로 볼 것. 인수 0원이라는 권리 안정성보다 최저가 308,000,000원이 최근 12개월 평균의 138.5%라는 점이 더 중요합니다.
- 임차권 순위 재확인. 김봉철의 전입·점유 2022.11.10과 말소기준 2022.10.18의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 기재를 원문 기준으로 함께 점검하세요.
- 을구 1번 변경등기 확인. 우리은행 근저당권과 같은 날 접수된 을구 1-1의 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원등기와 함께 확인하세요.
- 유찰 회차별 가격 검토. 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 최근 실거래와 회차별 가격을 다시 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 인도 과정에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 밖에 있다”
이 물건은 실제 임차인 1명이 있지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권도 후순위로 매각 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 회차의 실질취득금액 308,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 138.5%입니다. 최신 거래 215,000,000원, 최근 거래 최고가 255,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리분석은 비교적 안전하지만, 현재 회차 가격은 보류. 인수 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
