전주지방법원 2025타경21207. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 603호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.95㎡입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 308,000,000원으로 동일한 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 247,500,000원입니다.
권리의 중심은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당, 김영실 가압류, 류다희 임차권, 강제경매개시결정이 이어집니다. 류다희의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.28.로 말소기준권리인 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 임차보증금이 247,500,000원이어도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 내 6층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 류다희의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.10.28., 확정일자도 2022.10.28.로 모두 뒤입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있고 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류다희 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.10.28 / 2022.10.28 | 대항력 없음 우선변제 여부 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 류다희 1명입니다. 배당요구는 2024.10.11. 접수돼 있으나, 말소기준권리보다 후순위이고 현재 회차 예상배당에서는 임차권자에게 배당되는 금액이 표시되지 않습니다.
또한 갑구에는 2022.10.18. 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있지만, 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부는 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.08억은 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월부터 9월까지 9건이며, 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다. 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원이고, 최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
현재 최저매각가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.5%입니다. 실거래 최고액도 255,000,000원인데 현재 신건 최저가는 그보다 높습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원입니다. 1회 유찰 가격도 최근 12개월 평균 222,444,444원보다 높고, 2회 유찰 시나리오에서는 최근 평균보다 낮은 가격 구간으로 내려옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 302,888,000원 |
| 3. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 5,112,000원을 제외한 302,888,000원이 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권 미배당액은 38,099,803,256원으로 계산돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 25미터 내외, 서측·남측·북측으로 폭 6~8미터 내외 도로와 접하고 동측 도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 6층으로, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공이며 동일 면적 최근 실거래는 9건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 308,000,000원이 최근 12개월 평균 222,444,444원의 138.5%입니다. 권리 안전과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원입니다. 최근 실거래 210,000,000원~255,000,000원과 함께 비교하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 최신 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 류다희는 대항력 없음으로 정리되지만 임차권등기·배당요구 내용과 매각물건명세서 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 매각 후 등기 정리와 현재 효력을 원본에서 확인하세요.
- 배당표 확인. 현재 예상배당은 우리은행에 302,888,000원이 배당되는 계산이지만 등기부의 근저당 변경 내용과 함께 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 138.5%면 가격부터 본다”
이 물건의 임차보증금은 247,500,000원으로 작지 않지만, 류다희의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.10.28.이고 말소기준권리는 2022.10.18.이므로 대항력은 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 신건 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 222,444,444원의 138.5%입니다. 최신 거래 215,000,000원, 최근 최고 거래 255,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 높은 구간입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 현재 회차 가격은 보류입니다. 여기에 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 같은 날 변경등기 내용이 서로 다르게 이어져 있으므로, 실제 배당관계까지 최신 원본으로 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
