전주지방법원 2025타경21211. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 804호 아파트입니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권이고, 임차권자 박영미의 주민등록일자는 2022.10.28.로 그보다 늦습니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 정리돼 있어 보증금 247,500,000원이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
따라서 이 사건은 보증금 규모만 보고 247,500,000원을 낙찰자가 추가 부담하는 물건으로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 310,000,000원이고, 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 310,000,000원이 최근 실거래 수준을 크게 웃돈다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 8층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 박영미 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 특히 박영미는 임대차계약일자가 2022.08.31.이지만 주민등록일자가 2022.10.28., 점유개시일자가 2022.11.02.로 말소기준일 뒤에 있습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 2022.10.28 / 2023.11.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 신건 3.10억은 최근 평균의 139.4%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026.06~2026.09 사이 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09 215,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 310,000,000원으로 최근 12개월 평균의 139.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 310,000,000원은 이 최근 거래 범위보다도 높습니다. 따라서 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 현 회차를 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 5,140,000원을 제외한 304,860,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 38,097,831,256원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 기차역과 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 8층 804호로, 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로, 동측 대로와 서측·북측·남측 소로에 접하며 주로 동측으로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일 2022.09.29이며 전용 84.95㎡ 최근 실거래 9건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 139.4%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원입니다. 최근 실거래와 각 회차 가격을 직접 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박영미는 전입 2022.10.28., 확정일자 2023.11.03., 보증금 247,500,000원이며 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 입찰 전 임차권등기와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 등기에는 2022.10.18. 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제가 별도 기재돼 있으므로 현재 효력과 실제 배당기준을 원본에서 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 현황과 미납 관리비 여부는 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 박영미의 보증금은 247,500,000원이지만 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격을 보면 결론이 달라집니다. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 139.4%이고, 최근 실거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 인수 위험보다 ‘현재 회차 가격을 감수할 이유가 있는가’를 먼저 따져야 하는 사건입니다.
