전주지방법원 2025타경21251. 군산시 수송동 880-8에 있는 근린시설과 토지로, 감정평가 당시 건물은 1층 일반음식점, 2층·3층 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 688,917,200원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 가격보다 임차인 권리입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 최성은·정명희·김미경이 모두 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있고, 이 중 김미경은 보증금 40,000,000원이 확인됩니다.
특히 김미경은 2019.07.30 주민등록, 2019.07.25 점유개시, 임차권등기 후 확정일자가 2019.07.30으로 경정되어 있습니다. 제공된 배당표는 김미경에게 우선배당을 하지 않고 보증금 40,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 여기에 최성은과 정명희의 보증금은 확인되지 않았으므로, 현재 계산되는 728,917,200원은 어디까지나 확인된 인수액만 더한 실질취득 하한입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21251 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 880-8 · 수송안7길 6 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점(1층) 및 단독주택(2층, 3층) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 |
| 토지 | 232.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박성준 · 2014.11.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 688,917,200원 / 688,917,200원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 군산월명 신용협동조합 |
| 청구액 | 308,557,072원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.06 김연조의 가압류 11,774,000원입니다. 이후 이병주 가압류, 임의경매개시결정, 한화생명보험 주식회사 가압류와 김미경 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 임차권등기의 순위가 아니라 실제 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다. 최성은은 2018.07.12, 김미경은 2019.07.30, 정명희는 2021.03.02 전입하여 모두 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 확인된 임차인 4명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규형 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성은 | 2018.07.12 | 미상 | 有 | 미상 | 가능 |
| 정명희 · 1층 | 2021.03.02 | 미상 | 有 | 미상 | 가능 |
| 김미경 · 2층 일부 | 2019.07.30 | 40,000,000원 | 有 | 無 | 40,000,000원 |
김미경의 임차권등기는 건물 2층 133.43㎡ 중 별지 도면 표시 약 45㎡ 부분을 대상으로 합니다. 임대차계약일은 2019.06.29, 점유개시일은 2019.07.25이며, 2025.07.15 경정등기로 확정일자가 2019.07.30으로 정리되어 있습니다. 이 경정등기는 별도의 임차인이 아니라 김미경 임차권의 확정일자를 바로잡은 등기입니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교보다 실질취득액부터
이 물건은 실거래 비교자료가 없어 감정가 688,917,200원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 직접 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 현재 배당 모델에서 확인되는 김미경 인수액 40,000,000원만 더해도 실질취득액은 728,917,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인액 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 688,917,200원 | 40,000,000원 | 728,917,200원+ |
| 1회 유찰 시 · 80% | 551,133,760원 | 40,000,000원 | 591,133,760원+ |
| 2회 유찰 시 · 64% | 440,907,008원 | 40,000,000원 | 480,907,008원+ |
위 실질취득액은 확인된 김미경 보증금만 반영한 하한입니다. 최성은·정명희의 보증금이 확정되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 688,917,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,289,172원 |
| 인수 · 김미경 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 김연조 | 11,774,000원 | 11,774,000원 |
| 3. 가압류 · 이병주 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 39,614,634원 | 39,614,634원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 618,239,394원 |
현재 배당 시나리오의 채권 총액 61,388,634원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 김미경 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산월명초등학교 남서측 인근이며 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 조사 당시 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 232.6㎡의 대지로 주상용, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 680,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물로 기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최성은·정명희 보증금 확인. 두 임차인은 대항력이 있지만 보증금이 확인되지 않아 매수인 승계액의 최대 변수가 됩니다.
- 김미경 40,000,000원 반영. 현재 배당표에서는 전액 미배당·매수인 인수로 계산되어 있으므로 최저가에 별도로 더해 실질취득가를 보아야 합니다.
- 명세서와 임차자료 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 문구와 대항력 임차인·배당 시나리오가 함께 존재하므로 원본 서류의 정확한 인수조건을 재확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 사건 청구액은 308,557,072원이지만 제공된 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 근저당권 양도·질권 관계와 실제 배당순위를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 시세 확인 후. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 688,917,200원의 시장가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 권리 부담을 더한 실질취득가 기준으로 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “보증금까지 사라진다”는 다르다
이 사건은 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 말소기준보다 앞선 임차인 3명입니다. 김미경의 보증금 40,000,000원은 현재 시나리오상 매수인 인수로 잡혀 있고, 최성은·정명희는 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 688,917,200원을 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 확인된 금액만 더해도 728,917,200원이며, 두 임차인의 보증금에 따라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리하다는 근거도 없습니다. 이 물건은 가격보다 임차보증금 확정이 먼저입니다. 최성은·정명희의 계약내용과 김미경의 실제 배당·승계 조건을 원본에서 정리하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
