전주지방법원 2025타경21718. 군산시 미장동 ‘군산미장아이파크’ 106동 1층 103호, 전용 84.9965㎡ 아파트입니다. 소유자 한사랑은 2016년 9월 1일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 같은 해 10월 21일 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 226,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
해당 근저당권은 2025년 6월 27일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025년 12월 31일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 권리상 추가로 부담할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21718 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미장동 542 군산미장아이파크 106동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9965㎡ · 철근콘크리트구조(벽식구조) · 25층 중 1층 |
| 소유자 | 한사랑 (2016.09.01. 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 168,584,515원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2016년 10월 21일 현대해상화재보험주식회사 근저당권이며, 2022년 김관호 근저당권과 2025년 이후 신한카드·제이비우리캐피탈·전북은행·국민은행·한국캐피탈 등의 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다는 2.7% 낮지만 1층 실거래보다 높다
군산미장아이파크는 1,078세대, 2015년 1월 28일 준공 단지입니다. 대상과 매칭되는 전용 약 85㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 270,375,000원입니다. 현재 최저가 263,000,000원은 이 평균의 97.3%입니다. 평균만 보면 약간 낮지만 할인폭은 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 85.0㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 1 | 232,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 1 | 247,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 269,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 270,375,000원 |
실거래 전체 범위는 232,000,000원~290,000,000원이고 최신 거래는 2026년 10월 290,000,000원입니다. 다만 대상 호수와 같은 1층은 2026년 8월에 232,000,000원과 247,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 263,000,000원의 신건 가격을 단순히 최근 전체 평균보다 2.7% 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 층별 가격 차이를 감안하면 1층 실거래보다 오히려 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,482,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 2. 근저당 · 김관호 | 96,000,000원 | 31,718,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 38,444,436원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 130,277,749원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북은행 | 176,735,928원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 30,346,948원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국민은행 | 61,541,992원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 국민은행 | 69,011,865원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국캐피탈 | 81,819,475원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신한카드 | 54,011,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 263,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 258,518,000원, 총 미배당액은 706,471,781원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 미장초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 15m, 서측 약 25m, 북측 약 20m 내외 포장도로와 접하고 서측·북측 도로를 통해 주출입합니다.
- 단지 규모. 군산미장아이파크는 1,078세대이며 2015년 1월 28일 준공됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 864,700원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 12건의 거래가 확인되지만 1층과 중·고층 실거래 가격 차이가 커 층별 가격 민감도가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 270,375,000원만 보지 말고, 같은 1층 거래 232,000,000원·247,000,000원을 우선 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 263,000,000원, 1회 유찰 시 210,400,000원, 2회 유찰 시 168,320,000원입니다.
- 권리 인수. 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황 점유자를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 1층 기준으로 다시 본다”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 2016년 10월 21일 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인이 승계할 권리도 없어 실질취득액은 낙찰가와 동일한 263,000,000원입니다.
다만 가격은 별도입니다. 263,000,000원은 최근 12개월 평균 270,375,000원보다 2.7% 낮고 최신 거래 290,000,000원보다도 낮지만, 대상과 같은 1층 최근 거래는 232,000,000원과 247,000,000원입니다. 따라서 이번 신건을 ‘권리가 깨끗하니 가격도 싸다’고 연결해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로 평가. 이 사건의 핵심은 1층 가격을 어디까지 인정할지와 유찰 후 안전마진이 얼마나 확보되는지입니다.
