전주지방법원 2026타경22. 부안군 계화면 계화리 350-1, 도로명 계화로 417에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 경매상 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택입니다. 토지는 481.0㎡의 ‘대’로, 감정서상 대상 토지는 평지·사다리형이고 차량 접근이 가능합니다. 현재 소유자는 2025.04.28 상속을 원인으로 2026.01.22 등기를 마친 강민호·강양옥이며 지분은 각각 2분의 1입니다.
권리구조는 상대적으로 단순합니다. 과거 1989년 계화농업협동조합 근저당은 2007.12.10 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2007.12.04 계화농업협동조합 근저당 33,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김영규 근저당과 부안군산림조합·새부안새마을금고 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경22 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 350-1 · 계화로 417 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 481.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 58,200원/㎡ |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브 위 기와강판지붕 단층 |
| 소유자 | 강민호 2분의 1 · 강양옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 152,394,600원 / 152,394,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 계화농업협동조합 / 23,293,926원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2007.12.04 계화농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후의 김영규 근저당 19,900,000원, 부안군산림조합 가압류 7,070,318원, 새부안새마을금고 가압류 10,385,684원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안현주 | 미상 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 안현주의 전입신고일은 2025.06.10으로 말소기준권리 2007.12.04보다 뒤입니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구 및 우선변제 관계는 서류 원본으로 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 152,394,600원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 152,394,600원입니다. 대항력 있는 임차인 인수금이 없어 실질취득 역시 152,394,600원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,394,600원 | 0원 | 79,105,074원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,915,680원 | 0원 | 49,052,858원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,532,544원 | 0원 | 25,020,956원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 152,394,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,933,524원 |
| 1. 근저당 · 계화농업협동조합 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영규 | 19,900,000원 | 19,900,000원 |
| 3. 가압류 · 부안군산림조합 | 7,070,318원 | 7,070,318원 |
| 4. 가압류 · 새부안새마을금고 | 10,385,684원 | 10,385,684원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,105,074원 |
현재 회차 가정에서는 제공된 배당 대상 채권이 모두 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 배당표는 근저당의 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 계화리마을 내에 위치하며 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 새만금 주변 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 부안읍 중심지까지 차량으로 약 15분 정도 소요되며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 481.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고 기본적인 위생설비·난방설비·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ, ㄴ을 포함해 일괄매각합니다.
- 건축물대장 확인사항. 대상 지번으로 일반건축물대장상 강** 소유의 주택 및 창고가 등재돼 있으나 현황은 소재불명으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 안현주는 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 포함되므로 감정평가서의 위치·구조와 실제 현장을 대조하세요.
- 건축물대장 대조. 일반건축물대장상 주택·창고가 현황 소재불명으로 기재된 부분은 건축물의 동일성 및 존부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 152,394,600원이 시장 대비 유리한지는 별도 실거래 비교 없이 판단하지 마세요.
- 권리 원본 확인. 2007.12.04 계화농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리들이 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 비용 확인. 당해세·체납 공과금·점유 인도 비용 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황과 가격은 확인 후”
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2007.12.04 계화농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 실제 임차인 안현주도 2025.06.10 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 제공된 채권의 미배당 역시 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단 포인트는 ‘인수 위험’보다 실물과 가격에 있습니다. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되고, 같은 지번의 일반건축물대장상 주택·창고가 현황 소재불명으로 기재되어 있습니다. 여기에 시장 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 152,394,600원이 싸다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현황 확인은 필수입니다.
