전주지방법원 2026타경25. 부안읍 봉덕리 동영파크맨션아파트 가동 2층 204호, 전용 76.47㎡ 아파트입니다. 소유자 김종태가 2007.09.17 거래가 35,000,000원에 취득했고 같은 날 국민은행 근저당 채권최고액 36,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 현재 살아 있는 김제산림조합 가압류, 국세 압류, 아이비케이캐피탈 가압류, 부안군 압류, 국민건강보험공단 압류, 부안군 압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 신광숙이 확인됩니다. 전입일은 2009.02.25로, 말소기준인 2007.09.17 국민은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았지만 이 임차관계 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경25 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 626-8 동영파크맨션아파트 가동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.47㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 2층 204호 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 김종태 (2007.09.17 거래가 35,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 5,901,507원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 김종태에게 있고, 말소기준은 2007.09.17 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 남아 있는 김제산림조합 가압류 10,189,717원, 정읍세무서 압류, 아이비케이캐피탈 가압류 80,219,156원, 부안군 압류 2건, 국민건강보험공단 압류 및 2026.02.03 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 김제산림조합 가압류와 강제경매, 김영복의 강제경매 등은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신광숙 | 미상 | 2009.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 신광숙의 전입일 2009.02.25는 말소기준권리 2007.09.17보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았지만, 말소기준보다 늦은 전입이어서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 6,100만원은 최근 시세 위
동일 면적 76.47㎡의 확인된 거래는 7건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 55,000,000원, 최신 거래는 2026.03 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 76.47㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 76.47㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2024.12 | 76.47㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.05 | 76.47㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.05 | 76.47㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.06 | 76.47㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2022.04 | 76.47㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.47㎡ | 2건 | 55,000,000원 |
신건 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원보다 6,000,000원 높고, 비율로는 110.9%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 1.1% 높은 수준이지만, 그렇다고 현재 최저가가 싸지는 않습니다. 전체 7건 평균 54,571,428원과 비교해도 신건가는 높은 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김제산림조합 | 10,189,717원 | 10,189,717원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이비케이캐피탈 | 80,219,156원 | 13,312,283원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 126,408,873원 가운데 예상 배당은 59,502,000원, 미배당은 66,906,873원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 후에야 시세 아래로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 66,906,873원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 78,887,273원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 88,471,593원 | 0원 |
현재 61,000,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 48,800,000원으로 내려가 최근 평균 아래로 진입합니다. 2회 유찰 시에는 39,040,000원입니다. 대항력 임차인이 없기 때문에 회차가 내려가더라도 미배당 증가분이 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안동초등학교 북서측 인근이며, 아파트단지·연립주택·단독주택·소규모점포가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 2층 204호이며 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역 전부제한구역입니다.
- 단지. 동영파크맨션(2)은 81세대, 1991.12.31 준공이며 동일면적 거래는 확인된 7건입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원의 110.9%, 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다.
- 임차관계 확인. 신광숙은 대항력이 없지만 점유부분과 보증금은 확인되지 않았으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 시 48,800,000원, 2회 유찰 시 39,040,000원으로 내려갑니다. 최근 시세와 비교해 회차별 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2007년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 신광숙도 2009년 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
반면 현재 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원의 110.9%이고 최신 거래 60,000,000원도 웃돕니다. 최근 시세가 과거보다 1.1% 높아졌음에도 신건 가격은 그보다 더 높습니다. 따라서 권리 안전성만 보고 신건에서 가격 메리트까지 있다고 평가할 수는 없습니다. 현재 회차는 가격을 보수적으로 봐야 하고, 유찰 시 최근 시세와 다시 비교하는 접근이 맞습니다.
