전주지방법원 2026타경31. 부안군 보안면 상림리 674-1의 토지와 축사 이용 건물입니다. 소유자는 임창식이고, 말소기준은 2006.07.06. 설정된 고창부안축산업협동조합의 채권최고액 20,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 조합 명의로 2014년 18,000,000원, 2021년 12,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2026.02.26. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 구조보다 현장에서 더 중요한 것은 이용성입니다. 감정평가서상 2-가, 2-나는 축사로 이용 중이며 토지는 목장용지입니다. 동시에 토지이용계획상 생산관리지역이면서 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)에 포함됩니다. 따라서 현재 이용상태만 보고 향후 동일한 축사 이용이 그대로 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 보안면 상림리 674-1 · 전북특별자치도 부안군 보안면 상림로 198-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 이용 · 목장용지 |
| 토지 | 1,397㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임창식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 78,050,000원 / 78,050,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고창부안축산업협동조합 / 15,701,899원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2006.07.06. 접수된 고창부안축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2014년과 2021년 추가 근저당, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
② 유찰 시 배당 변화 — 2회 유찰부터 미배당 발생
현재 회차 78,050,000원에서는 등기부상 3건의 근저당 채권최고액 합계 50,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에도 총 50,000,000원이 배당되지만, 2회 유찰로 매각가가 49,952,000원이 되면 채권자 총 배당액은 48,652,864원으로 줄고 1,347,136원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개이며, 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 78,050,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 26,245,100원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 62,440,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 10,916,080원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,952,000원 | 48,652,864원 | 1,347,136원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 고창부안축산업협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 고창부안축산업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 고창부안축산업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,245,100원 |
근저당 배당액은 등기부상 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상림마을 남서측 인근으로, 자연취락과 전·답 등의 농경지, 축사시설이 주를 이루는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 부안읍 중심지까지 차량으로 약 20분 정도 소요되고, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2-가, 2-나는 축사로 이용 중입니다. 경량파이프조 피이티라이트 칼라강판지붕 단층이며 벽체는 철골노출 등, 바닥은 콘크리트 등 마감입니다.
- 설비. 급수설비 및 전기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 목장용지, 토지이용상황은 전축사이며 면적은 1,397㎡입니다. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)에 포함됩니다. 공시지가는 13,900원/㎡입니다.
- 현장 상태. 지상에 건축자재 및 가전제품이 있고, 제시외 건물 내부에는 쓰레기가 쌓여 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용관계, 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가축사육 제한 확인. 현재 축사로 이용 중이지만 가축사육제한구역에 포함되므로 향후 이용 가능 범위를 관련 원본 자료와 관할 기준으로 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ이 포함됩니다. 위치·규모·현황을 감정평가서 원본과 현장에서 대조하세요.
- 잔존물 처리. 지상의 건축자재·가전제품과 제시외 건물 내부 쓰레기의 소유관계 및 반출·정리 부담을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당이 발생하지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 이용성”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2006년 고창부안축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 경매물건 자체가 축사와 목장용지이고, 생산관리지역·가축사육제한구역에 속합니다. 여기에 현장 적치물과 쓰레기 정리 문제도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성보다 실제 이용 가능성과 처분성, 현장 정리 부담을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
