전주지방법원 2026타경30106. 고창읍 덕산진흥하이츠아파트 1층 107호, 전용 84.36㎡ 아파트입니다. 소유자는 유명원이고, 권리분석의 기준점은 2009.09.28 설정된 고창군산림조합 근저당권 54,400,000원입니다. 그보다 앞선 이순금 근저당은 이미 말소됐고, 이후 설정된 한재정의 전세권 150,000,000원과 김난경 가압류 100,000,000원, 고창농업협동조합 가압류 48,167,757원은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 한재정이 핵심입니다. 현황조사·매각물건명세서상 전부를 점유하며 2024.03.22 전입했지만, 이는 말소기준일인 2009.09.28보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 같은 사람 명의로 2024.03.08 전세권 150,000,000원이 설정돼 있고 이번 임의경매의 채권자이기도 해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 요소는 남지만, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 고창읍 읍내리 518-5 덕산진흥하이츠아파트 1층 107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.36㎡ · 지하1층·지상12층 중 1층 |
| 단지 | 덕산진흥하이츠 · 80세대 · 1993.12.03 준공 |
| 소유자 | 유명원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한재정 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 점유자·임차관계 — 한재정의 권리 성격을 분리해서 봐야 한다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재정 | 전부 | 2024.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
임차인으로 확인되는 실제 점유자는 한재정 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 약 14년 6개월 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 한편 동일인에게 별도의 등기된 전세권 150,000,000원이 존재합니다. 이 전세권은 2024.03.08 설정돼 말소기준보다 늦고, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 86%, 전체 평균 기준으론 117.3%
덕산진흥하이츠 전용 84.36㎡ 실거래는 총 3건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 표본은 2024.06의 250,000,000원 1건이고, 2023.04에는 같은 면적 3층이 150,000,000원에 2건 거래됐습니다. 전체 평균은 183,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 84.36㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 84.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 84.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.36㎡ | 3건 | 183,333,333원 |
현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 86.0%로, 금액으로는 35,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세값도 +66.7%라 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이어서 최신 거래 한 건을 곧바로 안정적인 시세로 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 고창군산림조합 | 54,400,000원 | 54,400,000원 |
| 2. 전세권 · 한재정 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김난경 | 100,000,000원 | 6,790,000원 |
| 4. 가압류 · 고창농업협동조합 | 48,167,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 352,567,757원 가운데 채권자 예상배당은 211,190,000원이며, 미배당은 141,377,757원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 한재정 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 215,000,000원 | 211,190,000원 | 141,377,757원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 183,775,757원 | 114,392,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 217,694,157원 | 80,473,600원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 유찰될수록 한재정 등 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 권리판정에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하1층·지상12층 건물의 1층 107호입니다.
- 입지. 고창남초등학교 남측 인근으로, 소규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·보일러 바닥난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 대체로 사다리형 평지의 아파트부지이며, 제2종일반주거지역을 포함하고 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 적용됩니다. 공시지가는 189,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 참고. 80세대, 1993.12.03 준공 단지로 동일면적 확인 거래는 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도가격 판단 시 개별 거래 편차를 크게 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한재정의 실제 점유 상태 확인. 점유자·전세권자·경매신청채권자가 동일인이므로 명도 협의 주체와 실제 거주 여부를 현장에서 확인하세요.
- 최근 2.50억 거래의 비교가능성 확인. 대상은 1층 107호이고 최신 거래는 7층입니다. 같은 전용면적이라도 층·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최근 지표 2.50억만 보면 2.15억이 낮지만, 전체 평균 183,333,333원과는 괴리가 큽니다.
- 유찰 시 배당 부족과 인수를 구분. 한재정의 배당이 1회·2회 유찰 시 줄어도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 실제 정산 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각기일 전 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 ‘2.50억 한 건의 신뢰도’다
권리구조만 보면 이 물건은 비교적 정리돼 있습니다. 2009년 고창군산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권과 가압류는 소멸합니다. 점유자 한재정의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 방향으로 단정하기 어렵습니다. 현재 실질취득 215,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원의 86.0%라 최근 거래를 기준으로는 할인 구간입니다. 반대로 전체 3건 평균 183,333,333원보다는 높습니다. 여기에 최근 12개월 표본이 단 1건이라는 점까지 감안하면, 권리는 합격, 가격은 비교사례 확인 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
