부산지방법원 2024타경106988. 부산 해운대구 반송동 소재 경진빌라 501호와 관련 토지 지분을 병합해 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 김상수와 유진혁이 각각 2분의 1씩 공유하지만, 대지사용권에 해당하는 토지 공유지분 465000분의33726은 김상수 단독소유로 파악됐습니다. 목록 2는 지분매각이고, 건물 평가에서는 대지사용권을 제외한 뒤 별도 토지 지분 평가액과 합산해 전체 감정가 69,600,000원을 산정했습니다.
등기상 주소는 5층 501호인데 집합건축물대장과 감정평가 현황은 4층 501호입니다. 북측 베란다에는 샷시조 판넬지붕 약 8.1㎡가 설치돼 있으며 이를 포함해 평가했습니다. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 내역은 없지만, 점유자와 실제 내부 상태까지 확인된 물건으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경106988 (공유물분할을 위한 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 아랫반송로30번길 94-1, 5층501호 |
| 건물 표시 | 경진빌라 501호 · 감정 이용상태 공동주택 · 면적 56.7㎡ |
| 층수 표시 | 집합건물등기부 5층 501호 / 집합건축물대장·감정평가 4층 501호 |
| 소유관계 | 건물: 김상수 2분의 1, 유진혁 2분의 1 / 토지 공유지분 465000분의33726: 김상수 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 69,600,000원 / 11,698,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 / 세대수 | 1993.06.22 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 구조는 단순하지 않다
말소기준권리는 1994.05.28. 설정된 채권최고액 62,500,000원의 근저당권입니다. 근저당권자는 조임순·김명순·정순옥이고 채무자는 김휘동입니다. 1998.04.18. 근저당권의 목적이 김휘동 지분 2분의 1로 변경됐으며, 그 지분은 1998.12.31. 김상수에게 이전됐습니다.
말소기준 이후의 압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하면 배당 순위가 앞설 수 있습니다. 이는 후순위 채권자의 배당액을 줄이는 문제이지, 현재 계산상 매수인에게 114,698,085원의 미배당 채권이 승계된다는 뜻은 아닙니다.
② 물건 표시와 대지권 — 낮은 가격보다 먼저 볼 부분
- 부속 구조물. 북측 베란다에 샷시조 판넬지붕 약 8.1㎡가 설치돼 있고 감정가에 포함됐습니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부를 확인하지 못해 외부 관찰과 인근 탐문을 토대로 통상적인 상태를 상정했습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 내역은 없으나 임대관계와 실제 점유자는 미상입니다.
- 공부와 현황. 감정평가의 일반 항목에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 층수 표시는 별도로 불일치합니다.
③ 시세 비교 — 15.8%라는 숫자만으로는 부족하다
경진빌라에서 확인되는 비교 실거래는 2023.05, 4층, 68.76㎡, 74,000,000원 한 건입니다. 이 사건의 비교 기준면적은 56.7㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래 시점도 매각기일보다 앞섭니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 56.7㎡ | 등기 5층 / 현황 4층 | 69,600,000원 |
| 현재 최저가·실질취득 | 56.7㎡ | 501호 | 11,698,000원 |
| 비교 실거래 2023.05 | 68.76㎡ | 4층 | 74,000,000원 |
현재 최저가는 비교 실거래의 15.8%이고, 배당 계산상 인수액이 0원이므로 실질취득도 11,698,000원입니다. 수치만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 비교 실거래가 한 건뿐이고 면적도 다릅니다. 더욱이 토지 지분, 층수 표시, 내부 미확인, 부속 구조물 문제까지 겹쳐 있어 가격 차이의 상당 부분이 물건 복잡성과 환금성 위험을 반영했을 가능성을 염두에 둬야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 610,564원 |
| 1. 근저당 · 조임순·김명순·정순옥 | 62,500,000원 | 11,087,436원 |
| 2. 가압류 · 노성규 | 7,155,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김정득 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김영주 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 31,130,521원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 유진혁 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 125,785,521원 중 예상배당은 11,087,436원이고, 예상 미배당은 114,698,085원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 11,698,000원 | 11,087,436원 | 114,698,085원 |
| 6회 유찰 시 | 8,188,599원 | 7,641,204원 | 118,144,317원 |
| 7회 유찰 시 | 5,732,019원 | 5,228,843원 | 120,556,678원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 선순위 근저당의 미배당이 더 커지지만, 현재 계산에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 저가화가 곧 물건 표시와 토지 지분 문제를 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 반송초등학교 서측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 4호선 영산대역(아랫반송)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 1993.06.22.입니다.
- 토지. 465.0㎡의 급경사 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 반송초 상대보호구역이며 자연녹지지역에 접합니다.
- 공시지가. 511,400원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 공동주택이고 확인되는 실거래가 1건뿐이며, 경매 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 건물 전체와 토지 공유지분 465000분의33726이 어떤 조합으로 일괄매각되는지 목록 1·2를 대조하세요.
- 층수 특정. 등기부 5층과 건축물대장·현황 4층의 불일치를 호별배치도와 현장에서 확인하세요.
- 점유 조사. 임대관계와 실제 점유자가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서와 현장 방문으로 보완하세요.
- 내부 상태. 감정 시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 누수·균열·설비·수선비를 별도 점검하세요.
- 베란다 시설. 북측 베란다의 약 8.1㎡ 샷시조 판넬지붕 상태와 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소된 가압류와 과거 경매권리가 예상배당 계산에 포함돼 있으므로 실제 배당요구 채권을 다시 확인하세요.
- 실거래 비교. 74,000,000원 거래는 68.76㎡로 대상 56.7㎡와 면적이 다르므로 직접적인 시세 기준으로 단정하지 마세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “무엇을 취득하는지”가 먼저다
감정가 69,600,000원이 5회 유찰돼 11,698,000원까지 내려왔고, 예상 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 건물과 토지 지분의 소유관계가 다르고, 별도 토지 지분을 포함한 일괄매각이며, 501호의 층수 표시도 등기부와 건축물대장에서 일치하지 않습니다. 내부와 점유관계 역시 확인되지 않았습니다.
비교 실거래 74,000,000원보다 현저히 낮다는 점은 가격상 참고 요소지만, 거래 면적이 다르고 표본도 한 건뿐입니다. 5회 유찰과 낙찰률 0.0%는 시장이 이 복잡성을 가격에 반영하고 있다는 신호로 봐야 합니다. 결론은 인수 권리는 0원, 가격은 낮음, 물건 특정과 대지지분은 고위험 확인사항입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 매각목록·등기·건축물대장·현황도의 일치 여부입니다.
