수원지방법원 2025타경1463. 용인시 처인구 역북동 773-3, 토지 355㎡와 4층 철근콘크리트 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2017.03.09. 설정된 우리은행 근저당권 568,800,000원입니다. 이후 등기된 경매개시결정·압류·주택임차권은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 임차관계의 수와 확인 난도입니다. 임차인은 실제 인원 기준 14명이고, 이 가운데 김연호·최종환·정하교·안진회·김예인과 이승국에 관한 주택임차권등기가 확인됩니다. 이승국의 임차권은 최초 30,000,000원으로 등기된 뒤 2026.06.19. 35,000,000원으로 경정됐습니다. 다른 주요 임차권들은 모두 말소기준권리보다 늦은 전입일이 확인되어 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 이승국은 주민등록일자가 없어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 773-3 · 경기도 용인시 처인구 명지로60번길 37-12 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 4층 · 토지 355㎡ · 지목 대 · 주상용 |
| 소유자 | 최동욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,390,855,920원 / 2,390,855,920원 (신건) |
| 청구금액 | 89,700,821원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 우리은행
말소기준권리는 2017.03.09. 우리은행 근저당권입니다. 2025.07.16. 조유나의 강제경매개시결정, 2025.10.02. 국의 압류, 2026.02.20. 용인시 압류, 2026.05.27. 최종환의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 등기된 주택임차권 역시 2025년 이후 등기돼 제공 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 14명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신귀진 | 101-1호 39.7000㎡ | 2021.03.04 | 10,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임다빈 | 102호 다다룸 31.5000㎡ | 2022.11.02 | 10,000,000원 / 700,000원 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한래경 | 1층 33.6900㎡ | 2017.05.19 | 10,000,000원 / 69,000원 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박창환 | 203호 | 2022.07.19 | 미상 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문운정 | 204호 | 2023.09.05 | 미상 | 2025.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인호 | 301호 | 2019.08.28 | 미상 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예흔 | 302호 | 2022.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수인 | 303호 | 2020.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승국 | 202호 부분 전체 약 41.5㎡ | 주민등록일자 없음 | 35,000,000원* | 2025.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 확인 |
| 김연호 | 401호 전부 90㎡ | 2023.10.04 | 230,000,000원 | 2025.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종환 | 402호 부분 전체 66㎡ | 2023.07.24 | 180,000,000원 | 2025.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하교 | 304호 부분 전체 38.24㎡ | 2023.08.25 | 160,000,000원 | 2026.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안진회 | 201호 전체 33㎡ | 2020.08.31 | 75,000,000원 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예인 | 202호 전부 약 50㎡ | 2024.12.18 | 130,000,000원 | 2026.06.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 이승국 임차권은 최초 30,000,000원으로 등기됐고 2026.06.19. 35,000,000원으로 경정됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 주민등록일자가 없어 대항요건은 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,390,855,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,308,559원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 568,800,000원 | 568,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조유나 | 89,700,821원 | 89,700,821원 |
| 3. 경매개시결정 · 최종환 | 89,700,821원 | 89,700,821원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,616,345,719원 |
현재 최저가 기준 총 채권 748,201,642원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역북동 주민센터 남측 인근이며, 지구단위계획구역 안에 주상용 4층 건물이 형성된 주상지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측·남측 소로를 통해 간선도로를 이용합니다.
- 토지. 355㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,290,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생·승강기·소화설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이승국 대항요건 원본 대조. 주민등록일자가 없어 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 임차권등기명령 원본과 전입세대 자료에서 기준일 전 대항요건 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 박창환·문운정·유인호·정예흔·최수인의 보증금 또는 계약조건이 확인되지 않은 부분이 있어 계약서·배당요구서 원본을 점검할 필요가 있습니다.
- 최종환 관계 확인. 402호 임차권자와 별도 경매개시결정 채권자로 같은 이름이 등장하므로 관계인 여부와 실제 임대차를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 산정. 다가구주택 특성상 여러 호실 점유자를 각각 상대해야 하므로 인도명령 가능 여부, 잔존 점유, 이사협의 비용을 호실별로 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당표의 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 토지거래·규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시와 각종 환경·수도권 규제의 적용 여부를 실제 취득 목적에 맞춰 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 사건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 최저가 2,390,855,920원에 매각된다고 가정할 때 매수인 인수액은 0원이고, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 제공된 채권은 전액 배당되는 계산입니다. 말소기준 이후의 근저당 후순위 권리와 임차권등기 역시 소멸 구조로 정리돼 있습니다.
하지만 실제 현장은 다릅니다. 실제 임차인 14명, 임차권등기 6건, 보증금 미상 점유자, 대항력 판정이 미상인 이승국, 관계인 여부를 확인해야 하는 최종환이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 인수금액 위험은 낮지만 임차관계 검증과 명도 난도는 높은 유형입니다. 신건 최저가가 가격적으로 유리한지는 실거래 비교 근거 없이 단정할 수 없으며, 입찰 판단의 핵심은 권리 원본과 각 호실의 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
