수원지방법원 2025타경1468. 경기도 화성시 청계동 564 동탄역그란비아스타 1층 1098호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 임명욱이 2022년 소유권을 취득했고 같은 날 오정농업협동조합 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025년 오정농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리관계만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 확인되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1468 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 청계동 564 동탄역그란비아스타 1층 1098호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 446 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 1층 1098호 |
| 소유자 | 임명욱 · 거래가액 847,422,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 786,000,000원 / 786,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 616,555,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
2022.03.29 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2022.05.24 신탁등기가 말소되면서 임명욱 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 오정농업협동조합 근저당권 720,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 이후 2025.07.17 오정농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격을 바로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 786,000,000원입니다. 등기상 임명욱의 소유권 취득 거래가액은 847,422,500원이지만, 그 금액은 2022년 소유권 취득 당시의 거래가액이므로 현재 시세를 그대로 뜻하지 않습니다. 따라서 신건 가격 786,000,000원만 보고 현재 시장 대비 저렴하다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 786,000,000원 | 720,000,000원 | 0원 | 55,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 628,800,000원 | 620,112,000원 | 99,888,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 503,040,000원 | 495,609,600원 | 224,390,400원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 담보권자 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 동일합니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리부담이 늘어나는 물건은 아니며, 가격 판단의 핵심은 실제 상권·임대수익·유사 점포 거래를 별도로 확인해 어느 회차 가격부터 경제성이 생기는지 판단하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 786,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,260,000원 |
| 1. 근저당권 · 오정농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,740,000원 |
예상배당은 매각가 786,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 10,260,000원, 근저당권 720,000,000원 배당 후 소유자 잔여액은 55,740,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 오산동 소재 GTX-A 동탄역 남동측 근거리에 위치하며, 주변에 공동주택·주상복합건물·골프장·판매시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측에 경부고속도로, 북서측에 GTX-A 동탄역, 남측에 수도권제2순환고속도로가 위치합니다. 동탄대로를 따라 버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 제2종근린생활시설(일반음식점)로서 현재 공실 상태입니다. 외벽은 복합패널 및 강화유리 등, 출입문은 알루미늄 셔터, 바닥은 시멘트 몰탈 마감입니다.
- 설비. 급배수·냉난방·도시가스·공동위생·승강기·소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 45m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m) 접합, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 토지. 지목은 체육용지, 토지면적 17,288.1㎡, 공시지가 1,152,000원/㎡이며 평지의 자루형 토지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 786,000,000원을 현재 시세와 동일시하지 말고, 주변 유사 점포의 실제 거래·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 내부 상태와 영업 가능한 조건, 향후 임대 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자가 없는지 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 786,000,000원, 1회 유찰 시 628,800,000원, 2회 유찰 시 503,040,000원의 시나리오를 놓고 자금투입 한도를 미리 정해두는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 근저당권 미배당이 발생하더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격”
이 물건은 말소기준 근저당권 이후 인수할 권리가 확인되지 않고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽은 단순합니다.
다만 감정가와 최저가가 모두 786,000,000원인 신건이고, 감정평가상 현황은 공실, 임대관계는 미상입니다. 등기상 2022년 거래가액 847,422,500원이 존재하지만 그것만으로 현재 가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정입니다. 현재 최저가에서 바로 응찰하기보다 실제 상권·점유·임대수익·유사 점포 가격을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
