수원지방법원 2025타경1497. 오산시 가수동 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 7층 에프720에이호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 29층 건물 중 7층에 위치합니다. 소유자는 권혁선이고, 말소기준은 2023.07.18 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 408,000,000원입니다. 그 뒤 금강종합건설주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 국가와 오산시의 압류가 이어졌지만 데이터상 모두 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸합니다.
특이점은 경매 진행 뒤인 2026.09.30 기존 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐다는 점입니다. 원인은 2026.08.14 확정채권양도이며, 말소기준의 기준일 자체는 2023.07.18입니다. 또한 2025.10.22 파산선고가 등기되어 있으므로, 입찰 직전에는 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1497 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 7층 에프720에이호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제7층 제에프720에이호 |
| 소유자 | 권혁선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 429,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 346,840,225원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2023.07.18 농협은행 근저당권 408,000,000원입니다. 2024.11.27 금강종합건설주식회사 가압류 287,213,697원, 2025.07.23 임의경매개시결정, 2026.02.02 국가 압류, 2026.04.22 오산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 4.29억
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 429,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격 대비 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 주거용 부동산처럼 단순한 평형 평균으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 429,000,000원 | 272,903,697원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 343,200,000원 | 357,618,497원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 274,560,000원 | 425,297,537원 |
1회 유찰 시 매각가 가정은 343,200,000원, 2회 유찰 시 274,560,000원입니다. 유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 예상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점에서는 채권자 미배당보다 실제 시장가치와 점유·명도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,690,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 287,213,697원 | 14,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 695,213,697원, 현재 회차 예상 배당은 422,310,000원, 미배당은 272,903,697원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가수중학교 남동측 인근이며, 공장·아파트·공지 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 오산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12m 내외의 황새로, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 평지의 사다리형 토지이며 전체 토지면적은 30,485.1㎡입니다.
- 공시지가. 848,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2026.09.30 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 만큼 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 429,000,000원을 시세로 단정하지 말고, 주변 지식산업센터 거래·임대 사례를 별도로 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.10.22 수원회생법원 파산선고 등기가 있으므로 매각절차 및 최신 매각물건명세서의 변동 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.18 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 429,000,000원이 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건이고, 실거래 비교 근거가 없어 현재 가격의 시장 경쟁력을 확인하기 어렵습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 검증 필요. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 실제 시세·점유·환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
