수원지방법원 2024타경4805. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 169호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 오복열이고, 2023.05.12 거래가액 563,920,000원으로 소유권을 취득한 날 국민은행 근저당 채권최고액 960,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 삼성카드 가압류, 중소기업은행 가압류, 유케이제구차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정, 하남시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 임차인 권경란의 전입일은 2023.10.01로 말소기준인 2023.05.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 980,000원이며 2024.10.04 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 적어도 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4805 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층169호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 대중음식점 ‘육미제당’ 일부로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상29층 · 1층 · 사용승인일 2019.12.06 |
| 소유자 | 오복열 · 2023.05.12 소유권이전 · 거래가액 563,920,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,108,000,000원 / 266,031,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 826,433,532원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제166호·제167호·제168호·제171호와 같이 식당으로 운용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.12 설정된 국민은행 근저당 960,000,000원입니다. 그 뒤의 삼성카드 가압류 39,684,707원, 중소기업은행 가압류 31,897,015원, 임의경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권경란 | 2023.10.01 | 10,000,000원 | 980,000원 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일 2023.10.01은 말소기준 2023.05.12보다 늦습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
점유 부분은 23.9800으로 조사됐고, 배당요구는 2024.10.04 접수됐습니다. 이 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 10,000,000원을 별도의 승계액으로 더할 사안은 아니므로, 현재 최저가 기준 실질취득액은 266,031,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 266,031,000원으로 감정가 1,108,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 직접 비교할 거래자료가 없어, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 자체를 검증할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,434원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 261,506,566원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 39,684,707원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 31,897,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,031,581,722원 중 예상 배당액은 261,506,566원, 미배당은 770,075,156원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설입니다. 본건 제169호와 제166호·제167호·제168호·제170호·제171호가 하나의 대중음식점 ‘육미제당’으로 운용 중이며, 본건은 음식점 후면에 위치합니다.
- 입지. 미사역 북서측 인근으로 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측·북측 폭 약 25M 포장도로, 동측 폭 약 12M 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 표준화 상품이 아닌 근린시설이고 여러 구분건물을 묶어 음식점으로 이용하는 형태입니다. 4회 유찰 이력까지 있어 재매각·임대 시 수요층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제166호·제167호·제168호·제171호와 같이 식당으로 운용 중이라고 명시돼 있으므로 매각대상 전체와 각 호실의 관계를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 제169호 단독 활용성 확인. 감정평가상 제169호·제170호까지 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 칸막이·출입·전기·급배수·주방설비가 호실별로 독립 가능한지 현장 확인이 중요합니다.
- 임차인 명도. 권경란은 대항력이 없으나 실제 점유관계와 영업 주체가 일치하는지, 음식점 전체 점유자가 누구인지 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 24.01%라는 비율보다 주변 근린시설의 최근 거래·임대료·공실과 현재 영업 상태를 우선 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 자료상 낙찰자 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수는 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 활용은 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2023.05.12 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 권경란도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 활용성입니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 4회 유찰됐고, 본건은 여러 호실을 묶어 하나의 음식점으로 사용하는 근린시설입니다. 직접 비교할 최근 실거래 자료도 없어 현 최저가가 시세보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 통합 영업구조·상가 환금성·시세 검증을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
