수원지방법원 2024타경59744. 경기도 광주시 능평동 능평203 A동 1층 101호, 전용 66.47㎡의 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2015년 5월 15일 우리은행 근저당권 165,000,000원이고, 그 뒤의 정재홍 가압류, 이두옥·전계순 근저당권 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 계산에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 권리의 단순함과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 감정가는 407,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 284,900,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 가장 최근 실거래는 2026년 2월 275,000,000원입니다. 즉 현재 최저가가 오히려 최신 거래보다 9,900,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 창뜰윗길6번길 14, 에이동 1층101호 (능평동,능평203) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 66.47㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 안정일 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정재홍 / 369,501,306원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2015.05.15 설정된 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 2023년 정재홍 가압류 336,000,000원, 2024년 이두옥·전계순의 각 300,000,000원 근저당권, 그리고 정재홍의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가가 아니라 최근 거래를 봐야 한다
능평203 A동 전용 66.47㎡ 거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 329,000,000원이지만, 2022~2023년의 더 높은 가격이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 275,000,000원 한 건이고, 이 가격이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 66.47㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2023.10 | 66.47㎡ | 4 | 377,000,000원 |
| 2022.03 | 66.47㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 329,000,000원 |
현재 최저가 284,900,000원은 전체 평균 329,000,000원보다는 낮지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 275,000,000원의 103.6%입니다. 최신 거래보다 9,900,000원 높아 지금 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,788,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 가압류 · 정재홍 | 336,000,000원 | 115,111,400원 |
| 3. 근저당 · 이두옥 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전계순 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 정재홍 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,101,000,000원 중 채권자 예상배당은 280,111,400원, 미배당은 820,888,600원입니다. 후순위 미배당이 크지만 해당 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 284,900,000원 | 280,111,400원 | 820,888,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 199,430,000원 | 195,837,980원 | 905,162,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 139,601,000원 | 136,846,586원 | 964,153,414원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2015.04.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이고 서측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역 등 규제가 포함됩니다.
- 규모. 능평203 A동은 8세대 규모이며, 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 상한 확인. 현재 최저가 284,900,000원은 최신 거래 275,000,000원보다 높습니다. 감정가 할인율보다 최근 거래가를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가가 과거 거래 대비 22.8% 낮아졌습니다. 329,000,000원의 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 미배당 채권은 크지만 말소기준 이후 권리로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려와도 최근 시세보다 높다”
이 물건의 핵심은 감정가 407,000,000원에서 30% 내려왔다는 사실이 아닙니다. 현재 최저가 284,900,000원이 지금의 시장 가격과 비교해 어느 위치인지가 중요합니다. 2026년 2월 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 275,000,000원이고, 현재 최저가는 그보다 103.6% 수준입니다. 최근 가격 추세도 -22.8%입니다.
권리 쪽은 우리은행 근저당권 이후 등기가 소멸하고 배당 시나리오상 인수액도 0원이라 상대적으로 단순하지만, 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인은 남아 있습니다. 결론적으로 권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로 접근해야 합니다. 한 번 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없는 사건입니다.
