수원지방법원 2025타경56714. 수원시 권선구 입북동 서수원레이크푸르지오2단지 208동 23층 2301호 아파트입니다. 감정평가상 방 3, 거실, 욕실 2, 주방, 발코니 등으로 이용 중이며, 지상 27층 건물의 23층입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 2일 설정된 화성제일신용협동조합 근저당권 576,000,000원입니다. 이후 붙은 경기신용보증재단·오케이저축은행·하나캐피탈 가압류와 국민건강보험공단·수원시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 박지환이 2023년 10월 13일 전입한 것으로 확인됩니다. 이는 말소기준권리인 2022년 9월 2일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에는 별도 인수권리가 없는 것으로 명시되어 있어 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56714 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 입북동 815 서수원레이크푸르지오2단지 208동 23층2301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 3 · 거실 · 욕실 2 · 주방 · 발코니 등 · 지상27층 중 23층 |
| 소유자 | 김혜정 |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성제일신용협동조합 / 511,418,460원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 14번 화성제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 24,786,000원, 오케이저축은행 30,479,574원, 하나캐피탈 32,265,279원의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단·수원시 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부에 과거 존재했던 한수경의 주택임차권 6,300,000원은 2025.08.20 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지환 | 2023.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박지환의 전입일은 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 보증금은 미상이므로 실제 배당 순위와 배당요구 여부는 매각물건명세서·배당요구 종기 관련 원본에서 최종 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,690,000원 |
| 2. 근저당 · 화성제일신용협동조합 | 576,000,000원 | 521,310,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,786,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 30,479,574원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 32,265,279원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,690,000원을 제외한 521,310,000원이 화성제일신용협동조합에 배당되는 구조이며, 총 채권액 663,530,853원 대비 미배당은 142,220,853원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 실거래 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 529,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 5.29억이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 사실이나 유찰 시 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 입북동 서수원IC 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상27층 중 23층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복4차선, 동·서·남측 왕복2차선 포장도로에 접하고 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(입북지구)이며, 비행안전제2구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박지환은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구와 최우선변제 가능성은 원본으로 점검해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차인 박지환의 현재 점유 상태와 인도 일정은 현장 및 최신 서류로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 529,000,000원만으로 시세를 판단하지 말고 동일 단지 최근 실거래를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족. 신건에서도 채권자 총 미배당 142,220,853원이 발생하며, 1·2회 유찰 시 부족액은 더 커집니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 별도
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.09.02 화성제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 실제 임차인 박지환도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 박지환의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 관련 세부사항은 보완 확인이 필요하고, 실거래 자료도 없어 신건 5.29억의 가격 경쟁력은 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 시세 확인 후 판단”입니다.
