권리 인수는 없지만 가격이 문제입니다. 최신 거래는 2.00억, 최근 12개월 평균은 2.20억인데 신건 최저가는 2.50억입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 더해 최근 거래 흐름도 하락 추세라, 신건 가격에는 메리트가 없습니다.
수원지방법원 2025타경56801. 용인시 수지구 동천동 ‘이스트빌’ 제2동 3층 301호, 전용 54.75㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 이원희·이윤성 각 2분의 1 공유입니다. 이 물건은 2025년 5월 28일 선행 강제경매 매각으로 장수자에게 소유권이 넘어간 뒤, 그 매각을 원인으로 종전 압류와 근저당 등이 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 그 뒤인 2025년 7월 10일 주환우의 강제경매개시결정입니다. 이후 설정된 조영귀 근저당과 한경희의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 전혀 다릅니다. 감정가와 신건 최저가는 2.50억인데, 동일 면적의 최근 12개월 거래는 2025년 12월 2.40억, 2026년 1월 2.00억으로 평균 2.20억입니다. 신건 최저가는 이 최근 평균의 113.6%이며, 가장 최신 거래 2.00억보다도 5,000만원 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 흐름도 -12.0%이므로, 전체 거래 평균 2.38억보다 최근 시세와 하락 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 579-8 이스트빌 2동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.75㎡ · 지상4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이원희 2분의 1 · 이윤성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주환우 / 85,957,365원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 2017.04.04 |
① 권리 흐름 — 현재 경매 기준 이후는 소멸
이 물건은 종전 권리관계를 현재 경매와 분리해서 볼 필요가 있습니다. 2020년 여주시 압류, 종전 문창신용협동조합 근저당 등은 2025년 5월 28일 강제경매 매각을 거쳐 2025년 6월 2일 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 종전 권리가 아니라 2025년 7월 10일 주환우 강제경매개시결정입니다. 이후의 조영귀 근저당 4,800,000원과 한경희 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 13.6% 높다
이스트빌은 총 14세대이며, 분석 대상 전용면적은 54.75㎡입니다. 동일 면적 중심의 실거래를 시간순으로 보면 최근 가격이 과거 2.50억 수준에서 내려와 2025년 12월 2.40억, 2026년 1월 2.00억에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.75㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 54.75㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 56.37㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.06 | 54.75㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 54.75㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.75㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
전체 5건 평균은 238,000,000원이지만 과거의 2.50억 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에는 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 200,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 12.0% 하락했습니다. 현재 최저가 250,000,000원은 최근 평균보다 30,000,000원 높고, 최신 거래보다 50,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주환우 | 85,957,365원 | 85,957,365원 |
| 2. 근저당권 · 조영귀 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한경희 | 85,957,365원 | 85,957,365원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,985,270원 |
현재 신건 2.50억 가정에서는 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 68,985,270원이 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰이 있어야 최근 시세 아래로 내려온다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 250,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 160,000,000원 | 19,754,730원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 2.00억으로 최신 거래 2.00억과 같은 수준이 되고, 2회 유찰 시에는 1.60억으로 내려갑니다. 2회 유찰 시 채권 미배당 19,754,730원이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인동천 노인복지센터 남동측 인근 이스트빌 다세대주택 단지 내에 위치하며, 임야지대 내 농지·단독주택·상가주택·공동주택·근린생활시설·공장 등이 주요 도로를 따라 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차간격과 운행횟수를 고려한 대중교통 이용편의도는 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2017.04.04입니다. 기본 위생·급배수·CCTV·공동현관 출입통제·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 주거용 건부지로 이용 중이고 동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 하천구역도 포함됩니다.
- 규모. 이스트빌은 총 14세대로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 실거래도 5건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 5건 평균 2.38억보다 최근 12개월 평균 2.20억과 최신 거래 2.00억을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 12.0% 낮습니다. 신건 2.50억에 과거 2.50억 거래를 그대로 대입하면 가격을 높게 볼 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대차관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 현재 경매는 2025년 5월 선행 경매 이후의 새로운 권리관계입니다. 2025.07.10 경매개시결정을 기준으로 현재 등기 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 입지·환금성. 14세대 규모의 다세대주택이고 대중교통 편의가 다소 불편하다는 평가가 있어 매도 기간과 실수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
현재 자료상 매수인이 떠안을 명시 권리는 없고 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 신건 최저가 2.50억은 최근 12개월 평균 2.20억의 113.6%이고, 최신 거래 2.00억보다 5,000만원 높습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -12.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 보류가 핵심입니다. 현재 회차에서 가격 가점을 줄 근거는 없으며, 유찰 여부와 실제 점유 상태를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
