수원지방법원 2025타경56843. 화성시 산척동 센트럴 레이크 1층 107호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 일반음식점·현황 공실입니다. 소유자는 김명애이며 2020.06.03 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 366,782,938원으로 등기되어 있습니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 550,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 부분은 말소기준입니다. 주어진 등기 분석상 말소기준권리는 2023.08.31 임희자 명의 압류로 산정되어 있습니다. 그 이후 2025.03.25 국 압류와 2025.07.10 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56843 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 727-4 센트럴 레이크 1층 107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김명애 · 2020.06.03 소유권이전 · 거래가액 366,782,938원 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 550,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 353,180,954원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
등기 흐름에는 2020.06.03 동탄농업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권 설정이 있고, 2025.02.13 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기재가 있습니다. 한편 해당 근저당권 원등기에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있어, 근저당권의 현재 효력과 이전등기의 연결관계는 등기 원본을 대조할 필요가 있습니다. 다만 제공된 말소기준 분석은 2023.08.31 압류를 기준으로 잡고 있으며, 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리는 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
② 가격 비교 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 현재 감정가 550,000,000원 = 최저가 550,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 550,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 감정가나 최저가가 시장가보다 낮은지, 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 550,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 440,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 352,000,000원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 440,000,000원, 352,000,000원으로 낮아지지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 일반음식점인 1층 상업용 호실이고 현재 공실이므로, 주변 상가 거래·임대수익·공실기간을 함께 확인해야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 550,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 542,100,000원 |
주어진 예상배당 산정에서는 집행비용 7,900,000원을 제외한 542,100,000원이 소유자 잔여로 표시되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건의 신청채권 청구액은 353,180,954원으로 기재되어 있으므로 실제 배당에서는 채권신고·배당요구·세금 등을 포함한 원본 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 산척동 동탄 호수공원 남측 인근으로 아파트·단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·관공서·공원이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하3층~지상3층 건물의 1층 107호이며, 지하주차장·승강기·소방설비·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 928.7㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 3,613,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 현재 분석상 말소기준은 2023.08.31 압류입니다. 등기 원본에서 근저당권 말소·이전 관계와 함께 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 550,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 실거래 근거가 없습니다. 주변 동일 용도 상가의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 낙찰 이후 바로 임대수익이 발생한다고 전제하면 안 됩니다. 임차 수요·공실기간·필요 공사비를 별도 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 배당 원본 확인. 사건 청구액 353,180,954원과 예상배당표의 배당 반영 관계를 배당요구종기·채권계산서·세금 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개다”
이 사건의 강점은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 그것이 곧 투자 매력으로 이어지지는 않습니다. 현황은 공실이고, 공부상 일반음식점인 상업용 호실이며, 비교 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 신건 최저가 550,000,000원이 싸다는 평가는 할 수 없습니다.
또한 2020년 근저당권의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전 기재가 함께 존재하므로 등기 원본 대조가 필요합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 가격·환금성 판단은 보수적으로입니다. 1회 유찰 시 440,000,000원, 2회 유찰 시 352,000,000원으로 내려가더라도 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 단순히 ‘싸졌다’고 판단하지 않는 것이 맞습니다.
