수원지방법원 2025타경56984. 화성시 병점동 안화동마을주공아파트 504동 4층 402호입니다. 소유자는 오정훈이고, 2021.07.29 매매를 원인으로 430,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 현재 감정가는 360,000,000원이며 아직 유찰되지 않아 같은 금액이 최저매각가입니다.
권리분석의 핵심은 매수인이 매각대금 외에 추가로 떠안을 권리가 있는지입니다. 이 사건은 확인된 임차인이 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 주어진 조건에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 820 안화동마을주공아파트 504동 4층402호 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상20층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 오정훈 · 2021.07.29 매매 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 218,942,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2004.09.09 / 554세대 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 담보권 흐름은 원본 대조
말소기준으로 표시된 권리는 2022.04.04 주식회사오케이플러스대부 근저당권 117,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서상 별도의 인수권리도 없습니다.
다만 등기 흐름에는 2021.08.25 삼성생명보험주식회사 근저당권 228,250,000원, 2023.09.01 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록, 2025.07.21 한국자산관리공사의 현재 임의경매개시결정이 함께 나타납니다. 과거 2023.03.17 삼성생명보험 주식회사의 임의경매는 2024.06.11 취하돼 2024.06.17 말소됐습니다.
② 가격 시나리오 — 유찰가는 내려가지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
최근 실거래 비교값으로 현재 가격의 할인 여부를 확인할 수 없으므로, 여기서는 법원이 제시한 회차 시나리오만 봅니다. 현재 신건은 감정가의 100%인 360,000,000원이고, 1회 유찰 시 288,000,000원, 2회 유찰 시 230,400,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 360,000,000원 | 117,000,000원 | 237,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,000,000원 | 117,000,000원 | 166,168,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 230,400,000원 | 117,000,000원 | 109,374,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,840,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사오케이플러스대부 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,160,000원 |
위 배당 가정은 집행비용·오케이플러스대부 근저당·소유자 잔여를 기준으로 한 예상치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안화중학교 서측 인근에 위치하고, 주위에는 근린생활시설과 아파트 단지가 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상20층 건물의 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2004.09.09입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 도시가스, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이고 단지 내외로 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 상대보호구역·절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 지표. 공시지가는 2,382,000원/㎡, 토지면적은 29,056.1㎡로 제시돼 있습니다.
- 단지 규모. 안화동마을주공5단지는 554세대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 매각물건명세서에는 인수권리·법정지상권 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 입찰 당일 최신 명세서와 등기 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 담보권 이전관계. 삼성생명보험주식회사 근저당과 한국자산관리공사로의 이전 기록, 오케이플러스대부 근저당 및 그 부채권 질권 기록이 함께 존재합니다. 최신 등기 순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당관계. 사건 청구액 218,942,409원과 예상배당표의 117,000,000원 근저당 기준은 서로 다른 범위로 나타납니다. 실제 채권계산서와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 360,000,000원을 곧바로 시세보다 싸다고 보지 말고, 해당 단지·유사 면적의 최신 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 가격은 1회 유찰 288,000,000원, 2회 유찰 230,400,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 상태는 매각 전 현장과 집행기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “3.60억이 싸다”는 아직 별개의 판단
이 사건의 가장 명확한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 확인된 임차인이 없고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차에서 낙찰가 360,000,000원이 그대로 실질취득액이 되는 구조입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재는 신건이고, 360,000,000원이 최근 거래 시세보다 저렴하다고 판단할 비교 거래가 제시돼 있지 않습니다. 과거 소유자 취득가 430,000,000원이나 감정가 자체만으로 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다. 또한 사건 청구액 218,942,409원과 예상배당표의 채권 범위가 다르게 나타나므로 배당관계 원본 확인도 필요합니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 가격과 채권관계 검증은 남아 있는 신건입니다.
