수원지방법원 2025타경57000. 경기도 화성시 안녕동 180-142 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(제조업소), 상호는 수아트입니다. 토지는 1,923㎡ 공장용지이고 자연녹지지역에 속합니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 기타지붕 지1층-1층으로, 사용승인일은 2019.01.28.입니다.
권리 구조의 중심은 2019.04.30. 설정된 우리은행 근저당권 2,280,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 신한은행 근저당, 하나은행 근저당, 서울보증보험·우리카드·신용보증기금 가압류, 국세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.05.11.에는 말소기준 근저당권이 하나은행으로 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 안녕동 180-142 · 경기도 화성시 병점구 안녕길24번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 소유자 | 주식회사수아트 |
| 토지 | 공장용지 · 1,923㎡ · 자연녹지지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 기타지붕 지1층-1층 · 사용승인 2019.01.28. |
| 감정가 / 최저가 | 3,963,712,660원 / 3,963,712,660원 (신건) |
| 청구액 | 2,387,613,767원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 공시지가 | 587,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.04.30. 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며 공동담보로 안녕동 180-142 토지와 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록이 연결돼 있습니다. 2022.05.11. 하나은행으로 근저당권 이전 등기가 이루어졌습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 39.64억
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 3,963,712,660원으로 0회 유찰 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만 보고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,963,712,660원 | 0원 | 946,679,665원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 3,170,970,128원 | 0원 | 161,864,559원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,536,776,102원 | 465,987,527원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 가정인 3,170,970,128원까지는 배당 계산에 포함된 채권자 합계 2,974,995,868원이 전액 충당됩니다. 2회 유찰 가정인 2,536,776,102원에서는 465,987,527원의 미배당이 발생하지만, 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,963,712,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,037,127원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 미화 360,000달러 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 137,952,760원 | 137,952,760원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,043,108원 | 20,043,108원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 946,679,665원 |
을구 6번 하나은행 근저당은 채권최고액이 미화 360,000달러로 기재돼 있으나 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준으로 실제 배당 시 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·현장 구성물
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구가 포함되고 제시외 건물도 매각 대상입니다.
- 소재불명. 3-1, 3-2, 3-5 기계기구는 현황 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 컨테이너. 본건 지상 컨테이너 박스 2개동은 이동이 용이해 매각 및 평가에서 제외됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성시 안녕동 융건릉 사거리 남서측 인근으로, 주변은 중소규모 공장 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(제조업소)로 사용되고 있으며 상호는 수아트입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 공장용지 1,923㎡, 공업용, 완경사, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 역사문화환경보전지역(3구역), 성장관리권역에 해당합니다.
- 도로. 기호1 토지는 건축법에 따른 도로 일부를 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 3,963,712,660원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 일괄매각 대상 기계기구 가운데 3-1·3-2·3-5는 소재불명입니다. 현존 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되므로 평가 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 외화 근저당 확인. 하나은행 근저당 채권최고액 미화 360,000달러는 현재 배당 계산에서 금액 미상으로 제외돼 있어 실제 채권액 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현장은 별개
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.04.30. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 없습니다. 다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 볼 수는 없습니다.
현재 최저가는 3,963,712,660원이지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 임대관계도 미상입니다. 또한 기계·기구와 제시외 건물이 일괄매각되는 제조업소이며 일부 기계기구는 소재불명입니다. 따라서 결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 가격·점유·기계기구 현황을 확인하기 전에는 적극적인 가격 평가를 하기 어려운 물건입니다.
