수원지방법원 2025타경57081. 수원시 권선구 구운동 921-1, 921-14를 대상으로 하는 신건입니다. 현 소유자는 남시범이고, 현재 권리분석의 기준점은 2022년 10월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 백선경 근저당권과 다수의 가압류·압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유 관계도 매수인 승계 위험으로 이어지지는 않습니다. 정선희는 2025.02.10., 최금순은 2023.07.04. 전입으로 모두 말소기준일인 2022.10.07.보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 보증금을 매수인이 별도로 승계하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 두 명이고 보증기관 대위·승계 신고도 포함돼 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 921-1, 921-14 · 경기도 수원시 권선구 서부로1934번길 48 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 남시범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 8,073,493,000원 / 8,073,493,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,398,058,553원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.07. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 23번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 을구 24번 백선경 근저당권, 을구 24-1번 근저당권 가처분, 갑구의 신용보증기금·박무진·신보2023제9차유동화전문유한회사·서울보증보험주식회사· 주식회사국민은행·중소기업은행 등의 가압류, 권선구청장·국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정선희 | 지하1층 148.5000㎡ | 2025.02.10 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 미상 | 2025.09.24 |
| 최금순 | 2,798.6100㎡ | 2023.07.04 | 130,000,000원 | 27,000,000원 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 미상 | 미상 |
두 임차인의 전입일은 모두 2022.10.07. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 판정상 두 임차인 모두 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원과 130,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 정선희는 2025.09.24. 배당요구가 접수돼 있습니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 미상으로 표시돼 있으므로 그 부분을 임의로 단정하지 않습니다.
③ 가격·회차 구조 — 신건은 감정가와 동일
현재 최저매각가는 8,073,493,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 즉 현 회차에는 감정가 대비 가격 할인 자체가 없습니다. 감정가가 실제 시장가보다 높은지 낮은지는 이 금액만으로 단정할 수 없으므로, 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 8,073,493,000원 | 6,932,285,252원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 6,458,794,400원 | 8,530,836,866원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 5,167,035,520원 | 9,809,678,157원 | 미충족 |
채권 미배당액은 채권자 측 회수 부족분이며, 매수인이 승계하는 금액과는 다릅니다. 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,073,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 83,134,930원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 3. 근저당 · 백선경 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,192,000,000원 | 1,192,000,000원 |
| 5. 가압류 · 박무진 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신보2023제9차유동화전문유한회사 | 3,600,000,000원 | 498,358,070원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 959,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 347,349,534원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 123,166,008원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 1,154,333,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,287,390원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,230,007,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 14,922,643,322원 중 7,990,358,070원이 배당되고 6,932,285,252원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 구운동 소재 서수원버스터미널 남동측 인근이며, 판매시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 921-1은 소로1류와 중로2류에 접하고 921-14는 소로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지상 1층은 조경훼손 사유로 위반건축물로 대장등재됐다는 비고가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.10.07. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 정선희·최금순 모두 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 실제 점유 범위와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상 범위와 현황을 감정평가서·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 위반건축물. 지상 1층 조경훼손 사유의 위반건축물 대장등재 내용이 이용·원상회복·행정상 부담에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 신건 가격. 최저가 8,073,493,000원은 감정가와 동일합니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 응찰가를 별도로 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 6,932,285,252원이지만 이는 채권자 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격과 현장 상태는 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.07. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 정선희와 최금순도 모두 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가는 감정가와 같은 8,073,493,000원입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 지상 1층 위반건축물 대장등재까지 있으므로 이 물건의 핵심은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 실물·행정 상태는 따로 검증해야 한다”로 정리됩니다.
