수원지방법원 2025타경57182. 용인 수지구 성복동 ‘버들치마을 성복자이2차’ 207동 202호 아파트입니다. 소유자 임태호는 2017.12.27 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 887,956,400원입니다. 같은 날 수지신용협동조합 근저당권 721,920,000원과 주식회사일레븐건설 근저당권 217,239,840원이 설정됐습니다. 이 중 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리보다 가격이 더 중요한 사건입니다. 최저매각가가 감정가와 같은 1,290,000,000원인데, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 1,102,545,454원, 최신 거래는 1,100,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 117.0%로, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 성복동 767 버들치마을 성복자이2차 207동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 179.986㎡ · 19층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 임태호 (2017.12.27 소유권이전 · 거래가액 887,956,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,000,000원 / 1,290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 일레븐건설 / 197,301,739원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.27 설정된 수지신용협동조합 근저당권 721,920,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사일레븐건설 근저당권 217,239,840원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
임차인 신고·조사 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계 자체는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 1,102,545,454원, 신건은 117.0%
버들치마을성복자이2차는 783세대, 사용승인일 2010.12.03인 단지입니다. 대상과 매칭된 면적은 179.986㎡이며, 제공된 동일면적 실거래는 12건입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 179.99㎡ | 8 | 1,100,000,000원 |
| 2026.08 | 179.99㎡ | 5 | 1,120,000,000원 |
| 2026.07 | 179.99㎡ | 13 | 1,120,000,000원 |
| 2026.07 | 179.99㎡ | 11 | 1,130,000,000원 |
| 2026.07 | 179.99㎡ | 15 | 1,048,000,000원 |
| 2026.07 | 179.99㎡ | 11 | 1,070,000,000원 |
| 2026.06 | 179.99㎡ | 11 | 1,100,000,000원 |
| 2026.01 | 179.99㎡ | 4 | 1,070,000,000원 |
| 2025.12 | 179.99㎡ | 4 | 1,165,000,000원 |
| 2025.11 | 179.99㎡ | 17 | 1,050,000,000원 |
| 2025.10 | 179.99㎡ | 3 | 1,155,000,000원 |
| 2025.06 | 179.99㎡ | 6 | 1,270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 179.99㎡ | 11건 | 1,102,545,454원 |
전체 12건 평균은 1,116,500,000원이지만, 최근 12개월 평균은 1,102,545,454원으로 더 낮습니다. 최신 거래 역시 1,100,000,000원입니다. 현재 최저가 1,290,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -13.2%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균과 비교해도 비싸고, 더 중요한 최근 시세 기준으로도 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,300,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 721,920,000원 | 721,920,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사일레븐건설 | 217,239,840원 | 217,239,840원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 일레븐건설 | 197,301,739원 | 197,301,739원 |
| 4. 경매개시결정 · 수지신용협동조합 | 197,301,739원 | 138,238,421원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,333,763,318원, 총 배당액은 1,274,700,000원, 미배당액은 59,063,318원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 달라진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,290,000,000원 | 59,063,318원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,032,000,000원 | 314,483,318원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 825,600,000원 | 518,819,318원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 즉 이 사건의 회차별 핵심 변화는 권리 부담이 아니라 매수가격입니다. 현재 1,290,000,000원은 최근 시세 이상인 반면, 1회 유찰 시 가격은 1,032,000,000원으로 조정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 19층 철근콘크리트 구조 건물 내 2층 202호입니다. 사용승인일은 2010.12.03입니다.
- 입지. 성복고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 내외, 동측으로 약 25m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 3,628,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 거래 12건, 최근 12개월 거래 11건이 확인되지만 최근 가격 추세는 -13.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 실질취득액 1,290,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 가격 추세가 -13.2%이므로 전체 평균 1,116,500,000원보다 최근 12개월 평균 1,102,545,454원과 최신 거래 1,100,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건이 기재되어 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 세금 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 2022.11.25 공매공고 이력과 2023.01.27 공매취소공고 말소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 진행 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원문 대조. 말소기준권리, 세금 교부청구, 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 여부를 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원인 점이 장점입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득액 1,290,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 1,102,545,454원의 117.0%입니다. 최신 거래도 1,100,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -13.2%입니다.
따라서 신건이라는 이유만으로 접근하기에는 가격 부담이 큽니다. 권리분석 자체는 비교적 단순하지만, 현재 가격에서는 시세 메리트가 확인되지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 유찰 이후 어느 가격에서 최근 실거래와 균형이 생기느냐입니다.
