수원지방법원 2025타경57410. 용인시 기흥구 상하동 미소그랑쥬테 401동 9층 902호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 엄소정은 2021.06.14. 거래가 325,000,000원에 취득했고, 임차권자 김하늘은 전입 2021.06.11., 점유개시 2021.06.12., 확정일자 2021.06.11.로 보증금 325,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크다”가 아닙니다. 등기상 임차권은 말소기준인 2024.03.20. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 본래 대항력 있는 인수형입니다. 신건 매각가 258,000,000원에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 253,588,000원이 우선배당되고, 계산상 미배당액 71,412,000원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 2026.06.01. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 373 미소그랑쥬테 401동 9층902호 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔) · 83.84㎡ · 지상 9층 중 9층 |
| 소유자 | 엄소정 (2021.06.14. 매매 · 거래가 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2024.03.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.11. 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 용인시·수원시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 한국양봉농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하늘 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 2021.06.11 / 2021.06.11 | 有 | 有 | 실질 0* |
김하늘은 전입일과 확정일자가 모두 2021.06.11.로 말소기준보다 앞서며 배당요구도 했습니다. 따라서 본래는 우선배당 후 부족분을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 신건 가정에서는 부족분이 71,412,000원입니다. 다만 확약서가 제출돼 해당 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 매수인 실질 부담은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
미소그랑쥬테 동일 면적 83.84㎡로 제공된 거래는 2건입니다. 2021.06. 9층 325,000,000원, 2021.09. 6층 234,000,000원이며 평균은 279,500,000원입니다. 현재 최저가 258,000,000원은 이 평균의 92.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 83.84㎡ | 6 | 234,000,000원 |
| 2021.06 | 83.84㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 평균 | 83.84㎡ | 2건 | 279,500,000원 |
다만 가격을 평균 하나만 보고 판단하면 안 됩니다. 가장 최신으로 제공된 거래는 2021.09. 234,000,000원으로 현재 최저가 258,000,000원보다 낮습니다. 게다가 거래 표본 자체가 2021년 2건뿐이라 현재 시점의 시장가를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 “평균 대비 92.3%이므로 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 확약서 반영 후 실질취득액도 258,000,000원이므로 이 금액 자체를 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 김하늘 보증금 | 325,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 71,412,000원입니다. 다만 2026.06.01. 확약서에 따라 해당 임차권은 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 세금의 당해세 여부에 따라 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지석초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·공업용부동산·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장과 에버라인 지석역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물의 9층 902호입니다.
- 도로·토지. 북측 약 11m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 1,509,000원/㎡입니다.
- 건물 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 제시외 다락이 있는 복층구조로 감정평가에 포함됐습니다.
- 환금성. 미소그랑쥬테는 8세대이며 동일면적 제공 거래는 2건으로, 가격 판단에 활용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원본을 재확인해야 합니다.
- 배당과 실질 인수 구분. 배당표상 미배당액은 71,412,000원이지만, 확약서 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·용인시·수원시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 동일면적 거래는 2021년 2건뿐이고 최신 제공 거래는 234,000,000원입니다. 현재 최저가 258,000,000원과의 차이를 현장 시세로 다시 확인해야 합니다.
- 복층·다락 확인. 제시외 다락이 포함된 복층구조이므로 실제 내부 상태와 이용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 325,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어, 신건 낙찰가 258,000,000원에서 미배당액 71,412,000원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.01. 제출된 확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
결국 남는 문제는 가격입니다. 확약서 반영 실질취득은 258,000,000원이고, 제공된 동일면적 평균 279,500,000원보다는 낮지만 최신 거래 234,000,000원보다는 높습니다. 더구나 거래 표본은 2021년 2건뿐입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격까지 자동으로 싸지는 것은 아닙니다. 이 사건은 확약서 원문 효력과 현재 시세를 함께 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
