수원지방법원 2025타경57923. 화성시 병점동 병점타운 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강호용으로 2021.07.13 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 보증금 210,000,000원의 임차권자 한별이입니다. 전입 2021.06.17, 점유개시 2021.06.16, 확정일자 2021.05.17로 강제경매개시결정 2025.09.17보다 앞서 원래라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 한별이)가 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 형식적인 배당 계산상 미배당액이 생겨도 이 임차권 때문에 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 510-24 병점타운 2층203호 · 도로명 경기도 화성시 병점구 태안로 71-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강호용 (2021.07.13 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
등기부상 과거 북시흥농업협동조합 근저당권과 안산신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.09.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권자 한별이의 전입·점유·확정일자는 이보다 앞서므로 원래 대항력이 있는 선순위 임차권이지만, 2026.06.01 확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 명시했습니다. 이후 2026.02.02 영천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한별이 | 주거용 건물 전부 | 2021.06.17 / 2021.05.17 | 210,000,000원 | 有 → 포기 | 행사 | 실질 0원 |
점유개시 2021.06.16 · 배당요구 2023.06.27. 2026.06.01 확약서에 따라 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 199,000,000원으로 신건입니다. 소유자 강호용의 2021.07.13 거래가액은 215,000,000원이지만, 현재 제공된 시장 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 또는 상승 추세를 판단할 실거래 금액이 없습니다. 따라서 과거 취득가보다 최저가가 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 한별이 | 210,000,000원 | 195,414,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
형식 계산상 보증금 미배당액은 14,586,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송화초등학교 남측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·승강기·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터 내외 포장도로에 단지 내 도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 520.0㎡, 공시지가 908,400원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술)·성장관리권역 등으로 지정돼 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 이 사건에 그대로 유효한지 원문을 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 등기부 을구 5번 주택임차권의 말소 절차가 확약 내용과 일치하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래가 자료가 없으므로 199,000,000원이 현 시세 대비 유리한지 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 영천시 압류. 2026.02.02 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 직접 대조해 입찰 직전 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 ‘보증금’이 아니라 ‘확약 확인’
이 물건은 표면만 보면 보증금 210,000,000원이 최저가 199,000,000원보다 큰 대항력 임차권 물건입니다. 일반적인 구조였다면 신건에서도 미배당 보증금이 남아 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 이 임차권의 실질 인수 위험은 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리의 승부처는 “얼마를 인수하느냐”가 아니라 확약서가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인하는 것입니다. 반면 가격 측면은 최근 실거래 자료가 없어 신건 199,000,000원의 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 권리는 확약으로 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
