수원지방법원 2025타경58373. 망포동 다원하우스 나동 4층 401호, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 민희숙은 2021.03.02. 매매를 원인으로 2021.03.19. 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 330,000,000원입니다. 같은 날 김이슬의 주민등록일자·점유개시일자가 2021.03.19.로 잡혀 있고 확정일자는 그보다 앞선 2021.02.04.입니다. 이후 2023.04.10. 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐져 있어, 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김이슬)가 2026.04.22.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김이슬 보증금의 룰상 미배당액은 매수인에게 실질적으로 인수되지 않는 것으로 봅니다. 하지만 별도로 표시된 ‘공사’ 신고는 보증금이 미상으로 기재되어 있어, 확약 범위 밖의 별도 권리인지 여부를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 망포동 298-5 다원하우스 나동 4층401호 · 도로명 경기도 수원시 영통구 영통로 163-14 |
| 용도 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 대상면적 73.85㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 |
| 규모 / 사용승인 | 다원하우스 18세대 · 2017.04.03. |
| 소유자 | 민희숙 · 2021.03.19. 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 주된 인수가 해소
현재 살아 있는 권리관계에서 데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.10.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김이슬은 그보다 훨씬 앞서 2021.03.19. 전입·점유를 갖추고 2021.02.04. 확정일자를 받았으며, 2023.04.10. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원래 권리순서만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 모두 가진 선순위 임차권입니다.
| 신고인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이슬 전유전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2021.03.19. 2021.02.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 정황 주택도시보증공사(양도전: 김이슬) 확약 제출 | 실질 0원* 룰상 11,336,000원 |
| 공사 주거 | 미상 | 2021.03.19. 2021.02.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 미상 | 별도 확인 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 실질취득 하한부터 최근 거래보다 높다
다원하우스는 18세대 규모이고, 면적 매칭된 최근 거래는 1건입니다. 2026.07. 전용면적 71.93㎡, 5층이 280,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 280,000,000원이며 최신 거래 역시 동일 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.93㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저매각가 324,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 280,000,000원의 115.7%입니다. 김이슬 확약을 적용해 주된 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득의 알려진 하한은 곧 최저가인 324,000,000원입니다. 즉 확인 가능한 비용만으로도 최근 거래보다 높은 가격대이므로, “신건 최저가가 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 김이슬 보증금 | 330,000,000원 | 318,664,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김이슬 보증금 미배당액은 11,336,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약을 적용하면 이 김이슬 관련 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도 ‘공사’ 신고의 보증금 미상분은 이 계산에 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 망포동 태장초등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 망포역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 401호. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다. 토지는 평지·세로장방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,572,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 18세대 다세대주택이고 최근 12개월 면적 매칭 거래 표본이 1건이라, 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래표본을 근거로 가격을 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 범위 확인. 2026.04.22. 확약의 대상이 김이슬 보증금 및 관련 임차권등기 전부인지, 말소 실행 조건이 그대로 유지되는지 원본 문구를 대조해야 합니다.
- 별도 ‘공사’ 신고 확인. 전입 2021.03.19., 확정 2021.02.04.로 표시된 별도 신고의 보증금이 미상입니다. 김이슬 권리와 동일한 표시인지 별도 권리인지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 280,000,000원의 115.7%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 표본 한계. 최근 12개월 면적 매칭 거래가 1건뿐이므로, 해당 2026.07. 280,000,000원 거래의 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 등기 재확인. 과거 화서신용협동조합·삼성화재해상보험 근저당과 신한카드 가압류는 이미 말소된 것으로 표시되지만, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 권리가 남았다”
이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 330,000,000원이 최저가 324,000,000원보다 크다”는 데 있지 않습니다. 원래라면 김이슬의 대항력 때문에 미배당액이 매수인에게 따라붙는 구조지만, 2026.04.22. 확약으로 그 주된 인수 위험은 실질 0원이 됐습니다.
그렇다고 현재 회차의 투자성이 좋아지는 것은 아닙니다. 확인 가능한 실질취득 하한 324,000,000원 자체가 최근 12개월 평균·최신 거래 280,000,000원의 115.7%이고, 별도 ‘공사’ 신고는 보증금이 미상입니다. 18세대 다세대주택에 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 결론은 “김이슬 인수는 해소, 현재 가격은 보류, 별도 미상 권리는 확인 필수”입니다.
