수원지방법원 2025타경59072. 화성시 남양읍 ‘센트럴큐브시티’ 3층 311호, 공부상 오피스텔입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 직접 확인하지 못했지만 건축물대장 도면과 인근 유사호 탐문에 따라 방1·거실1·욕실1 형태의 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 17층 건물 중 3층이며 사용승인일은 2020.04.29.입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “선순위 대항력 임차인 = 보증금 부족분 인수” 공식을 그대로 적용하면 안 된다는 점입니다. 임차인 정석환의 보증금은 105,000,000원이고, 현재 최저가 86,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,948,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 84,052,000원이 배당돼 20,948,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 그 부족분에 대한 대항력 인수가 실질적으로 제거됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2320-4 센트럴큐브시티 3층 311호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방1·거실1·욕실1 · 17층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김경희 (2021.03.04. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,291,369원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 말소기준권리 | 2024.02.21. 가압류 · 나눔파트너스대부 주식회사 · 55,853,360원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.02.21. 나눔파트너스대부 주식회사의 가압류 55,853,360원입니다. 임차인 정석환의 확정일자는 2022.04.13., 주민등록 및 점유개시는 2022.05.06.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 본래는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리상태 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 정석환 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 주택도시보증공사 대항력 포기 말소 동의 |
실제 임차인은 정석환 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아니라, 정석환의 보증금과 관련해 경매신청 및 확약서를 제출한 주체로 확인됩니다. 2026.06.01.자 확약 내용은 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다”는 것입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 86,000,000원, 최저매각가도 86,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 86,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
권리 측면에서는 확약으로 주된 인수 문제가 제거됐지만, 그것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 특히 오피스텔은 개별 호수의 임대수익·공실·층·향·내부 상태 등에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로, 본건은 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 임차인 정석환 보증금 | 105,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 가압류 · 나눔파트너스대부 | 55,853,360원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 111,291,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 정석환 보증금 중 20,948,000원이 배당되지 않습니다. 통상 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인 인수 문제로 연결되지만, 본건은 2026.06.01. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 효과를 분리해 보기
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 86,000,000원 | 20,948,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,800,000원 | 37,838,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,040,000원 | 51,350,720원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시청 서측 인근. 주변은 상가건물·아파트·관공서·공원 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했으나 도면 및 인근 유사호 탐문으로 방1·거실1·욕실1 형태로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물, 사용승인일 2020.04.29. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재 탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 25미터 포장도로, 북서측으로 폭 약 12미터 이면도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,761,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 대상을 반드시 확인하세요.
- 실제 임차인 1명. 정석환 보증금 105,000,000원 한 건을 기준으로 보며, 주택도시보증공사를 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태·수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 86,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 비교 실거래 근거는 없습니다. 입찰 전 최신 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약서다
이 물건은 숫자만 보면 보증금 105,000,000원이 최저가 86,000,000원보다 크고, 현재 회차 배당에서도 20,948,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 가격 착시가 생기는 구조입니다.
하지만 본건은 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다고 확약했습니다. 따라서 정석환 보증금에 대한 매수인 인수는 실질 0원, 현재 신건 기준 실질취득액은 86,000,000원으로 봅니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없어 신건 86,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않았고, 민간임대주택등기 이력과 내부 미확인 사항도 입찰 전 재점검해야 합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 검증은 별개의 과제인 사건입니다.
