수원지방법원 2025타경59234. 오산시 원동의 업무시설(오피스텔) 6층 602호입니다. 소유자 김대성은 2021.03.02. 매매를 원인으로 거래가액 223,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.10.28. 설정된 김은숙의 주택임차권 223,000,000원입니다. 임차인의 주민등록일과 확정일자는 모두 2021.01.14., 점유개시는 2021.02.15.로, 2022.08.04. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.06.09. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 신건 219,000,000원에서 배당계산상 미배당액 7,866,000원이 생기더라도 그 금액을 낙찰자가 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 560-19 6층 602호 · 도로명 경기도 오산시 밀머리로 15-4 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김대성 (2021.03.02. 매매 · 거래가액 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
현재 말소기준은 2022.08.04. 국(포천세무서장) 압류입니다. 2018.10.16. 수원화성오산축산업협동조합 근저당 1,800,000,000원은 2020.09.23. 일부포기로 이미 말소됐기 때문에 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은숙 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 223,000,000원 | 2021.01.14 / 2021.01.14 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 현재 실거래 비교 근거가 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 219,000,000원입니다. 소유자 김대성의 2021년 취득 거래가액은 223,000,000원이지만, 이는 과거 본건의 취득가격일 뿐 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 단지 정보상 베벌리힐스B동은 총 8세대, 사용승인일은 2018.06.22.이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김은숙 보증금(우선변제) | 223,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 219,000,000원 기준 임차보증금 배당 부족액은 7,866,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 51,052,800원, 2회 유찰 시 85,602,240원이 배당계산상 부족하지만, 2026.06.09. 확약서에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 중 6층입니다.
- 주위환경. 오산원일중학교 북동측 인근으로 단독주택·연립·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 오산역과 노선버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역을 포함하고 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 토지. 공시지가 1,347,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 토지면적은 496.0㎡입니다.
- 환금성. 베벌리힐스B동 총 8세대, 사용승인 2018.06.22.이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 배당 구조 확인. 신건 기준 배당계산상 부족액 7,866,000원이 발생하지만 확약으로 실질 인수 0원이라는 구조를 배당요구 및 명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 독립 판단. 현재 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 219,000,000원의 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 유찰 가능성. 단지 경매 평균 유찰 2.4회이므로 신건에서 무리하게 가격을 따라갈 필요가 있는지 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지는 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 낮아졌고, 남는 문제는 가격과 환금성
이 물건은 처음 보면 보증금 223,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가를 낮춰도 미배당액이 늘어나는 인수형 구조로 보입니다. 실제로 신건 219,000,000원 기준 계산상 7,866,000원이 부족합니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 이 핵심 위험은 실질적으로 0원이 됐습니다.
다만 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 자료에는 신뢰할 만한 최근 실거래 비교값이 없고, 베벌리힐스B동의 경매 평균 유찰은 2.4회입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리, 신건 가격은 보수적으로 검토”입니다.
