수원지방법원 2025타경59661. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 4층 412호, 감정 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 소유자 김하나는 2021.10.21. 매매를 원인으로 2021.11.11. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 195,780,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 임태경의 주택임차권이 2023.11.16. 등재됐고, 2025.12.29. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”가 아닙니다. 임태경은 전입 2021.11.10., 점유개시 2021.11.11., 확정일자 2021.10.21., 보증금 195,780,000원으로 말소기준인 2025.12.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 배당 모형상 신건 가격 196,000,000원에서는 보증금 중 3,324,000원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조입니다. 그러나 2026.06.01. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
다만 그 확약은 임태경 관련 권리에만 적용됩니다. 별도 임차인 정명희는 보증금 1,500,000원·월세 750,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 부분은 “대항력 가능·미상”의 별도 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 4층 412호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층형 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 중 4층 |
| 소유자 | 김하나 (2021.10.21. 매매, 거래가액 195,780,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,780,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2025.12.29. 강제경매개시결정입니다. 임태경의 임차권은 그보다 앞선 2023.11.16. 등기이고, 전입일도 2021.11.10.으로 더 빠릅니다. 따라서 원래 구조만 보면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 임태경)가 2026.06.01. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 2명, 1명은 미상 리스크
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임태경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 195,780,000원 / 해당 없음 | 2021.11.10 / 2021.10.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 표기 실질 인수 0원* |
| 정명희 | 1,500,000원 / 750,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수위험 미상 |
* 임태경의 배당 모형상 룰 기준 인수액은 현재 회차 3,324,000원이지만, 2026.06.01. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 정명희에게는 적용되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 196,000,000원, 현재 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 196,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 등기상 소유자 취득 거래가액은 2021.10.21. 기준 195,780,000원이지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
임태경 보증금에 한정하면 확약 덕분에 신건에서의 실질취득 기준액은 196,000,000원입니다. 다만 정명희의 대항력·우선변제 여부가 미상이라 그 위험은 이 금액에 정량 반영할 수 없습니다. 가격 판단보다 먼저 이 미상 임차관계를 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 임태경 인수 | 확약 반영 임태경 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 3,324,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 41,975,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 72,896,160원 | 0원* |
* 임태경 관련 확약만 반영한 값입니다. 정명희의 인수위험은 대항력 판정이 미상이라 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 임태경 보증금(우선변제) | 195,780,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,780,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형만 보면 임태경 보증금에서 3,324,000원이 부족하지만, 확약서로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 부족분은 매수인 실질 인수액으로 잡지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 복층형 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 4층 412호입니다.
- 입지. 칠보초등학교 북서측 근거리에 위치하며 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 유흥업소, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 가장형 평탄지이며 집합건축물(업무시설, 제1·2종근린생활시설) 건부지로 이용 중이고 소로3류 및 중로2류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 범위를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 정명희 전입 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 매각기일 전 현황조사·명세서·주민등록 관련 사항을 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 관계. 임태경은 배당요구가 확인되고 우선변제권이 있으나, 정명희는 우선변제 여부가 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.11. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본 등기와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 최근 시세 비교 근거 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 관리·점유 상태. 오피스텔의 실제 점유자, 관리비 체납 여부와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 완전 무인수로 단정할 단계는 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임태경의 보증금 195,780,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 원칙 구조만 보면 낙찰자에게 부담이 남을 수 있지만, 2026.06.01. 확약으로 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이 부분의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 별도 임차인 정명희의 보증금 1,500,000원·월세 750,000원에 대해서는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 확약으로 주된 위험이 해소됐다는 사실과, 확약 밖 임차인의 대항력 가능·미상 리스크는 분리해서 봐야 합니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거 없이 신건 최저가가 196,000,000원으로 시작하는 만큼, 결론은 “주된 임차권은 해소, 남은 임차관계는 확인 필요, 가격 메리트는 아직 검증되지 않음”입니다.